Некоторые аспекты аренды помещения

Аренда офиса: Некоторые аспекты аренды офисов и другой коммерческой недвижимости

Наилучший выход из создавшегося положения – обратиться в специализированное агентство, занимающееся помощью в аренде офисов . Дело в том, что подобная сделка в случае, если она заключается на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации. Аренда офисов попадает под действие Федерального Закона от 21.07.97 г №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними».

В городе Москва регистрацией прав на недвижимое имущество занимается Главное Управление Федеральной регистрационной службы по городу Москве – «Госрегистрация». Поэтому при заключении договора аренды следует подойти со всей серьезностью к составлению данного документа.

При аренде офисов следует четко разграничить права арендатора и арендодателя, указать право последнего на посещения помещений, разграничить ответственность субарендаторов, указать стоимость аренды, желательно в российских рублях, а также точно указать срок, на который заключается сделка.

Договор аренды регистрируется как обременение прав арендодателя существующего помещения.

Для подачи заявления на государственную регистрацию нужен следующий перечень документов:

— заявление на регистрацию прав;

— доверенность на ведение юридических вопросов;

— оригинал договора аренды;

— документ об оплате госрегистрации;

— копия свидетельства о государственной регистрации.

Подачу документов на право аренды офиса может осуществить одна из сторон. К вышеуказанному перечню документов о государственной регистрации следует добавить следующие документы арендатора и арендодателя:

— копия свидетельства государственной регистрации юридического лица;

— копия учредительного договора;

— выписка из паспорта БТИ (форма 1а, а также поэтажный план и экспликация всех помещений с указанием на плане арендуемого помещения);

— копия решения акционеров о выборе генерального директора;

— копия зарегистрированного договора аренды;

— выписка из ЕГРЮЛ;

— приказ о вступлении в должность руководителя;

— копия документа о присвоении индивидуального номера налогоплательщика (ИНН);

— выписка из реестра юридического лица об отсутствии изменений в учредительных документах.

Как видно, достаточно нелегко найти себе офис, а также зарегистрировать его согласно всем существующим правилам. Если у фирмы есть свои грамотные и знающие юристы, то им можно поручить ведение дел по аренде офиса .

Если же таковые отсутствуют, или специализация юристов не позволяет им заниматься подобным профилем деятельности, лучше прибегнуть к помощи агентств недвижимости, вплотную занимающихся подобными вопросами.

Данные учреждения соберут полный пакет необходимых документов, что существенно сэкономит время фирмы, а также произведут госрегистрацию, согласно всем необходимым правилам. Ведь если ошибки в регистрационных документах будут найдены уже после всех произведенных согласований, то фирма-арендатор может лишиться как значительной суммы, так и самого помещения.

Особенности управления и аренды коммерческой недвижимости

Любой объект коммерческой недвижимости нуждается в грамотном управлении. Только в случае эффективного приложения сил и средств эти объекты способны приносить стабильную прибыль. Не всегда владельцы подобных площадей имеют достаточную квалификацию для того, чтобы самостоятельно контролировать все нюансы их успешного функционирования. В этом случае коммерческие помещения становятся убыточными.

Простая продажа объектов коммерческой недвижимости — не самый лучший вариант решения данной проблемы. Оптимальным шагом для повышения их рентабельности будет привлечение грамотной сторонней компании или риелторского агентства к доверительному управлению имуществом.

Доверительное управление является классической формой сотрудничества собственников и других участников рынка коммерческой недвижимости. Такой подход позволяет:

  • · значительно повышать капитализацию объектов в рамках подготовки сделки купли-продажи;
  • · проводить высокоэффективную арендную политику в отношении объектов незавершенного строительства.

Помимо этого, такая форма управления коммерческой недвижимостью допускает осуществление поиска наиболее привлекательных инвесторов и арендаторов для повышения конечной прибыльности объекта.

Управление коммерческой недвижимостью происходит в рамках договор аренды или договора доверительного управления. Наиболее предпочтителен в этом плане именно договор о доверительном управлении. Он полностью регламентирует все права и обязанности заинтересованных сторон. Кроме этого, подобное управление коммерческой недвижимостью наилучшим образом оптимизирует налоговые обязательства собственника.

Заключение договора управления коммерческой недвижимостью

Договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. При этом необходимо провести процедуру государственной регистрации, как того требует соответствующая статья Гражданского кодекса РФ. Срок действия договора не должен превышать пяти лет. Количество экземпляров договора о доверительном управлении не менее трех. Два из них хранятся у участников сделки, а один направляется в Федеральную регистрационную службу.

Этот документ содержит несколько основных положений. В них оговариваются порядок передачи и возврата объекта, способы и порядок взаиморасчетов, порядок и сроки отчетности управляющей компании перед владельцем. Помимо этого, договор должен содержать пункты, в которых прописывается ответственность сторон за ненадлежащее исполнение договора, а также размер вознаграждения управляющей компании.

Роль риелторских агентств в аренде коммерческой недвижимости

Многие арендаторы коммерческой недвижимости считают, что при обращении к риелторским агентствам конечная стоимость аренды существенно возрастет. Такие опасения не обоснованы. Для компаний, выполняющих посредническую роль, неоправданное завышение цен на свои услуги грозит потерей репутации, а значит, и прибыли.

Роль профессиональных агентств в вопросах аренды коммерческой недвижимости трудно переоценить. Подавляющее большинство агентств недвижимости успешно функционируют на отечественном рынке уже более 10 лет. Накопленный за это время опыт в оформлении сделок любой сложности и обширная клиентская база служат гарантией их надежности. Специалисты таких компаний способны в максимально сжатые сроки на высоком уровне предоставить полный пакет необходимых услуг — от поиска и оценки коммерческой недвижимости до полного юридического сопровождения сделки.

Многие арендодатели, являющиеся собственниками коммерческих помещений класса А и В, предпочитают сотрудничать именно с агентствами недвижимости. Это связано с тем, что профессиональные компании активно привлекают к работе лучших специалистов различных сфер деятельности — от архитекторов до клининговых компаний. Такое оперативное управление позволяет значительно увеличить финансовую прибыльность подобных объектов.

Некоторые особенности аренды коммерческого помещения

Договор аренды — основной документ, на основании которого арендодатель предоставляет арендатору коммерческое помещение. Главная цель заключения договора аренды — защита интересов всех участников сделки. Он заключается только в письменном виде и содержит основные положения, регламентирующие права и обязанности сторон.

Как правило, срок действия договора составляет не менее года. После прохождения процедуры государственной регистрации договор считается вступившим в законную силу. В этом документе указываются размеры арендной платы, а также способы, сроки и основания для ее изменения. При этом данные пункты должны соответствовать нормам статей Гражданского кодекса России.

Договор аренды также содержит описание условий пользования коммерческой недвижимостью. В нем отдельно прописываются такие моменты, как сдача помещения субаренду или условия проведения ремонтных работ на объекте. Если договором не предусмотрены иные условия, он может неоднократно пролонгироваться при обоюдном согласии сторон.

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, возможно по взаимному соглашению сторон или на основании судебного решения. В первом случае для этого необходимо, чтобы одна из сторон направила в адрес другой письменное уведомление не позднее, чем за 3 месяца до предполагаемой даты прекращения действия.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:

  • · использование объекта не по назначению;
  • · нарушение арендатором условий заключенного договора;
  • · несвоевременное внесение арендной платы.

Передача и возврат арендуемых помещений

Обязательной составной частью договора аренды является акт приема и передачи коммерческой недвижимости. Он содержит полное техническое описание объекта на момент предоставления его арендатору. В случае, если акт не соответствует реальному состоянию объекта, то арендатор вправе потребовать:

  • · устранения имеющихся неисправностей
  • · возмещения расходов по их устранению собственными силами;
  • · соразмерного уменьшения арендной платы;
  • · досрочного расторжения договора аренды;

При этом возврат помещения собственнику или его представителю происходит на основе передаточного акта. Он также содержит подробное описание технического состояния коммерческой недвижимости. При фиксации расхождений между описанием и реальным состоянием объекта арендодатель или его представитель вправе требовать соразмерного возмещения убытков от арендатора.

Договор аренды недвижимости: правовые аспекты (I часть)

Рассмотрим правовые аспекты оформления договоров аренды недвижимого имущества.

Напомним, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В договоре аренды должны быть указаны такие существенные условия как предмет аренды (п.3 ст.607 ГК РФ), арендная плата (ст.654 ГК РФ) и другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Если хотя бы одно из существенных условий договора не согласовано, договор считается незаключенным (ст.432 ГК РФ).

Форма договора

В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п.1 ст.162 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст.434 ГК РФ, договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Договоры аренды недвижимого имущества относятся к той категории сделок, которые должны быть заключены в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ).

Однако на практике по тем или иным причинам у контрагентов может отсутствовать заключенный договор аренды в письменном виде.

Как отмечают суды, отсутствие между сторонами договора аренды недвижимого имущества, не освобождает ответчика от обязанности вносить плату за используемое имущество (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016 г. №А57-9948/2015).

А в одном из арбитражных споров, суд признал договор аренды заключенным, несмотря на то, что подпись на договоре со стороны арендодателя выполнена с помощью факсимиле (решение АС Сахалинской области от 16.03.2016 г. №А59-3435/2015). Но в этом споре сам арендодатель не оспаривал учиненную подпись в договоре, а также в акте приема-передачи нежилого помещения. При данных обстоятельствах суд, на основании представленных сторонами доказательств исполнения условий договора (использование нежилого помещения и оплата) посчитал, что правовых оснований признавать договор аренды незаключенным, не имеется.

При вынесении решения подобных решений, суды руководствуются разъяснениями, изложенными в п.15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» и в Постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ». То есть арендодателем были выполнены все условия договора аренды, в связи с чем, суд сделал вывод о сложившихся между сторонами договорных отношениях.

Налоговые проблемы несоблюдения письменной формы договора

Однако, несмотря на принятые судебные решения, у арендодателя возникнут проблемы с признанием уплаченной арендной платы в налоговом учете.

Оценивая возможность признания расходов в виде арендной платы (пп.10 п.1 ст.264 НК РФ) при исчислении налога на прибыль, необходимо, прежде всего, исходить из принципа документального подтверждения и экономического обоснования расходов (ст.252 НК РФ).

В данной ситуации не соблюдается принцип документального подтверждения расходов (в соответствии с требованиями законодательства — договор должен быть оформлен в письменной форме).

Учет арендной платы в налоговых расходах при таких обстоятельствах приходится доказывать в суде. Например, при фактическом использовании арендодателем помещения, предоставленном ему в субаренду (в отсутствии заключенного договора субаренды), арендодателю удалось доказать в суде право на признание арендных платежей при исчислении налога на прибыль.

В указанном деле спорные расходы были подтверждены первичными документами — актами приема-передачи помещений, платежными поручениями на оплату арендных платежей. Факт незаключения договора субаренды при наличии вышеуказанных обстоятельствах не свидетельствует о документальной неподтвержденности расходов и не может служить основанием для отказа заявителю в учете денежных расходов для целей налогообложения (постановление АС г. Москвы от 06.03.2014 г. №А41-18838/13). Аналогичное решение было вынесено и ранее (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.06.2011 г. №А67-5567/2010).

Государственная регистрация договора аренды

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.651 ГК РФ).

Какие последствия порождает отсутствие необходимой государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества?

Как отмечено, в информационном письме ВАС РФ от 25.02.2014 г. №165 «Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. На практике это означает, что не зарегистрированный договор аренды (при согласовании всех его существенных условий) будет считаться заключенным.

Однако, как и в случае несоблюдения письменной формы договора, расходы по арендной плате по незарегистрированному договору аренды будет проблематично признать в целях исчисления налога на прибыль (письмо Минфина РФ от 23.11.2015 г. №03-07-11/67890).

Планируемые нововведения в части аренды публичной недвижимости

Минэкономразвитием РФ подготовлен проект приказа в части утверждения типовых условий для договоров аренды недвижимости, собственником которой является РФ. С проектом приказа можно ознакомиться на сайте: http://regulation.gov.ru/projects/List/AdvancedSearch#npa=45051.

Данный проект касается аренды нежилых помещений, зданий (строений, сооружений), которые принадлежат федеральным государственным учреждениям и унитарным государственным предприятиям, а также находящихся в казне РФ.

Договор аренды. На какие требования обратить внимание?

Леонид Титов, юрисконсульт юридической фирмы Alta Via

Перед заключением договора аренды нежилого помещения предприниматели обычно руководствуются рядом важных для них показателей, таких как цена, срок, наличие коммуникаций, местоположение и транспортная доступность. Часто случается так, что потенциальный арендатор, увидев удачное сочетание этих параметров, «не глядя» подписывает договор аренды, фактически становясь заложником арендодателя, так как договор аренды может содержать ряд условий, которые крайне невыгодны для потенциального арендатора.

Риски сторон при заключении договора аренды нежилого помещения

Список ниже — далеко не полный, однако в нем приведены наиболее часто встречающиеся ситуации, и на эти риски стоит обратить особое внимание при заключении договора аренды.

Потенциальные риски арендодателя:

· помещение может быть использовано не по назначению;

· арендодатель может не получить арендную плату или получить ее не полностью или позже оговоренного срока;

· имущество арендодателя может быть повреждено в ходе эксплуатации;

· арендатор может исчезнуть, а на его месте окажутся кредиторы арендатора и/или правоохранительные органы.

Потенциальные риски арендатора:

· в аренду могут сдать помещение, на которое арендодатель не имеет права;

· в аренду (субаренду) могут сдать помещение без разрешения собственника или залогодержателя (в таком случае договор аренды может быть оспорен);

· арендодатель может сильно увеличить арендную плату во время исполнения договора;

· арендодатель может сдать в аренду помещение, не предназначенное для целей арендатора, не уведомив его об этом;

· техническое состояние помещения, принятого в аренду, может сильно отличаться от заявленного арендодателем и принятого по акту.

В современной практике при заключении договора аренды преимущество чаще всего находится на стороне арендодателя. Целью арендатора является смягчить жесткие условия собственника помещения, избежать навязывания дополнительных обязательств и по возможности включить в договор свои условия. В нынешних условиях рынка недвижимости, когда помещения долгое время пустуют, это не так уж и сложно.

Проверка документов и осмотр помещения

Перед заключением договора аренды необходимо тщательно осмотреть помещение, в случае, если оно находится в многоквартирном жилом доме, по возможности опросить жильцов, узнать, есть ли незарегистрированные договора залога или аренды помещения, и обязательно необходимо запросить у арендодателя следующие документы:

1) Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);

2) Документ, на основании которого арендодатель владеет помещением (договор аренды, договор купли-продажи, распоряжение государственного или муниципального органа и т.д.);

3) Документы, подтверждающие полномочия лица, которое будет подписывать договор со стороны арендодателя;

4) Договоры на подключение помещения к коммуникациям (электричество, газ, канализация);

5) Паспорт БТИ на помещение.

После этого можно приступать к проверке непосредственно договора аренды помещения.

Проверка договора аренды

Договор должен содержать максимально полное описание объекта аренды — кадастровый номер (если имеется), адрес, площадь, количество комнат и иные параметры помещения, прописанные в выписке из ЕГРН. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор — незаключенным.

В договоре должна быть четко прописана цель использования помещения (назначение) — ресторан, парикмахерская, магазин продуктов и т.п. Тогда в случае, если помещение нельзя будет использовать по назначению по какой-либо причине, о которой арендатор не знал при заключении договора, его можно будет расторгнуть в судебном порядке без каких-либо последствий для арендатора.

В договоре аренды нежилого помещения должна быть четко прописана стоимость аренды и порядок оплаты, а также возможность арендодателя повысить арендную плату во время действия договора. В настоящее время арендодатель по закону не имеет права в одностороннем порядке повышать арендную плату (ранее на протяжении длительного времени повышение являлось нормой). Согласно ст. 614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Чтобы избежать дальнейших споров, лучше, чтобы в договоре был прописан размер НДС, а если арендодатель не является плательщиком НДС, то это необходимо отразить и запросить у арендодателя подтверждающий документ.

В соответствии с действующим законодательством, в стоимость аренды помещения включается исключительно стоимость аренды земельного участка, на котором располагается здание. Все остальные расходы чаще всего несет сам арендатор. В договоре аренды немаловажно предусмотреть, кто будет оплачивать текущие расходы, такие как расходы на текущий ремонт, коммунальные платежи, уборка и вывоз мусора, обеспечение помещений пожарной и охранной сигнализацией, телекоммуникации и другие. Для удобства арендатора в договор аренды можно добавить условие о включении в размер арендной платы всех этих расходов. Это позволит снять с себя часть хлопот, но нужно учитывать, что арендодатель может завысить стоимость таких услуг или коммунальных платежей. Обратите внимание, что плата по договору аренды не может состоять лишь из одних коммунальных платежей, такие договоры признаются судами недействительными. Для удобства все услуги, которые оказываются арендодателем, можно включить в приложение к договору аренды нежилого помещения.

Существенным условием договора аренды является его срок. Договор аренды нежилого помещения может быть краткосрочным (заключенным менее чем на один год) или долгосрочным (на год и более). Краткосрочные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, долгосрочные — подлежат.

Изучая проект договора аренды, необходимо обратить внимание на режим использования помещения, в том числе на такие аспекты как:

1) порядок согласования с собственником помещения переустройства и перепланировки: следует предусмотреть возможность сохранить помещение в перепланированном виде после прекращения договора аренды;

2) порядок установки отделимых и неотделимых улучшений. В случае, если планируется произвести неотделимые улучшения, следует указать, за чей счет они будут производиться, предусмотреть возможность сохранения отделимых улучшений за арендатором и демонтаж неотделимых улучшений за счет арендодателя;

3) порядок передачи помещения в субаренду с согласия или без согласия арендодателя;

4) порядок передачи права аренды в залог;

5) порядок доступа в помещение;

6) порядок установки рекламы на фасаде здания, в котором располагается помещение, и многое другое.

Одним из важнейших пунктов в договоре аренды нежилого помещения является возможность его досрочного расторжения. Современное законодательство не предусматривает возможности одностороннего отказа от договора аренды во внесудебном порядке. А чтобы отказаться от договора аренды в одностороннем судебном порядке, необходимо грубое нарушение одной из сторон своих обязательств (например, арендодатель не передает имущество в пользование арендатору или не допускает его в переданное в аренду помещение). Для того, чтобы избежать споров, связанных с отказом от договора аренды, необходимо четко прописать порядок одностороннего отказа от исполнения договора (например, арендатор может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды путем направления уведомления в адрес арендодателя за 3 месяца) или четко прописать случаи, когда стороны могут в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды.

Важнейшим аспектом договора аренды, на который необходимо обратить внимание арендатору, является момент и способ передачи имущества от арендодателя к арендатору. Обычно помещение передается из рук в руки по акту приема-передачи. Рекомендуется подробно отражать в акте состояние помещения на момент передачи, в том числе фиксировать все недостатки передаваемого в аренду помещения. В договоре должно быть четко прописано, в какой момент стороны должны подписать такой акт:

· после государственной регистрации договора аренды;

· после поступления авансового платежа;

· в момент подписания договора аренды;

· после окончания ремонтных работ.

В настоящее время вопросы регулирования договора аренды достаточно полно изложены в современном российском законодательстве. Однако часто возникают вопросы, которые требуют не только юридических знаний, но и большого практического опыта, в том числе хорошего знания судебной практики. Законодательство в последнее время дает гораздо большую свободу субъектам при договорных отношениях, используя фразу: «если иное не предусмотрено договором». Предусмотреть договором можно многое, закон оставляет это на усмотрение сторон, и договор аренды должен детально отражать все условия, выходящие за рамки императивных норм гражданского права.

Проблемные и практические аспекты договора аренды зданий и сооружений

Регистрация аренды недвижимости

В сфере правового регулирования и регистрации аренды недвижимости существует достаточно много проблем и неясностей. Одна из них связана с государственной регистрацией договоров аренды, заключенных на срок менее года (краткосрочных договоров).

В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Что касается договора аренды, объектом которого является недвижимое имущество, то такой договор в любом случае должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 164 ГК РФ.

Однако ГК РФ содержит и некоторые специальные нормы по этому вопросу. Так, согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года. Договор же аренды предприятия независимо от срока аренды в соответствии со ст. 658 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации. В реальной жизни с момента фактического подписания договора аренды сторонами до даты его государственной регистрации проходит определенный отрезок времени (как правило, не менее полутора месяцев), в течение которого стороны занимаются подготовкой всех необходимых документов для проведения такой регистрации. В то же время довольно часто стороны сталкиваются с необходимостью начать использовать помещение до государственной регистрации договора. Поэтому не было бы лишним включать в текст договора пункт о том, что условия заключенного сторонами договора применяются к их отношениям, возникшим до даты его заключения ГК РФ — Ст.425 п.2., а в нашем случае — до даты государственной регистрации договора. При этом арендная плата начисляется арендодателем и за период до даты государственной регистрации договора, но подлежит выплате арендатором только после осуществления таковой. Включение таких положений в текст договора аренды позволило бы арендатору отнести на себестоимость произведенные им платежи по аренде, за срок реального использования помещения до даты государственной регистрации.

В отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные нормы отсутствуют. Однако в информационном письме от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» Президиум ВАС РФ разъяснил, что нежилые помещения являются объектом недвижимости, которые хотя и отличаются от зданий и сооружений, где они находятся, тем не менее, неразрывно с ними связаны. Соответственно к ним должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Возникает следующий вопрос: если договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее одного года и соответственно не подлежащий государственной регистрации, продлевается контрагентами по договору также на срок менее года, но общий срок аренды в совокупности превышает один год, то не становится ли этот договор в силу ст. 165 ГК РФ недействительным с момента подписания соглашения о его продлении?

Ответ на этот вопрос дан Высшим Арбитражным Судом РФ в информационном письме от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Комментарий к ФЗ РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” /Под ред. Брагинского.- М.: Юридический дом “Юстицинформ”- 2009.- С.212.. В п. 10 указанного письма разъясняется, что при подобном продлении договора аренды (либо когда договор продлевается автоматически на такой же срок) считается, что фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, заключенный на срок менее года, и, следовательно, государственной регистрации этот договор не подлежит.

Однако разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ не являются нормативными правовыми актами, хотя и принимаются во внимание всеми субъектами гражданских правоотношений. Кроме того, подобное решение проблемы может повлечь за собой определенные злоупотребления со стороны юридических лиц, выражающиеся в подписании договоров аренды, фактически долгосрочных, но формально представляющих собой краткосрочные договоры, продлевающиеся до бесконечности, тем более что проходить процедуру государственной регистрации договора не выгодно ни арендатору, ни арендодателю. Обычно в договор вносится условие о том, что по истечении срока действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Продление (пролонгация) осуществляется автоматически, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. Не подлежит государственной регистрации и договор аренды, возобновленный на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ.

В информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК признан равным году. Так, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей. Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу ст. 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации. Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям. Согласно п. 2 ст. 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года. найм недвижимость практика законодательство

Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным. С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем Вестник ВАС РФ.- 2009.- №3.- С.24..

Споры по вопросу обязательности государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок менее года, носят практический характер, поскольку связаны с позицией налоговых инспекций о включении или невключении арендных платежей по договорам аренды в состав затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг).

Позиции налоговых органов разных субъектов РФ в данном случае также различаются с федеральным законодательством. Так, налоговые инспекции г. Москвы, подчиняясь законодательству субъекта и не принимая во внимание его противоречия федеральному законодательству, часто не принимают договоры аренды на срок менее одного года, не прошедшие государственной регистрации.

Некоторую ясность внесло указанное информационное письмо ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59, в п. 1 которого указано, что согласно п. «о» ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. П.1 ст. 131 и п. 1 ст. 164 ГК РФ устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК РФ и иными федеральными законами ГК РФ — Ст.3 п.2.. П. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Таким образом, Конституция РФ и ГК РФ не наделяют субъектов Российской Федерации правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации.

И, наконец, рассматривая социально-экономические последствия введения государственной регистрации аренды, можно сделать вывод о том, что взамен чисто формальной защиты своих прав аренды арендаторы получили массу трудностей, а именно: они вынуждены тратить время и немалые средства для получения отметки о регистрации прав и договоров. Так, одна только регистрация в Москве обходится в 7500 — 12000 рублей, не считая официальных пошлин и с условием абсолютной правильности составления представленных документов вплоть до запятых. В противном случае цена услуг колеблется от 75000 рублей и до баснословных сумм, при этом чиновники под любым предлогом не хотят регистрировать долгосрочные договоры аренды официальным путем.

Все вышеуказанные проблемы затрудняют гражданский оборот, создают условия для чиновничьего произвола и коррупции и вообще мешают нормальному функционированию субъектов рыночной экономики. Государственная регистрация аренды должна иметь такой характер, чтобы стороны сами могли решать, нужно им это или нет.

И только в этом случае можно будет говорить о защите прав участников арендных отношений со стороны государства.

Что нужно знать перед заключением договора аренды коммерческой недвижимости?

Как только мечта о собственном деле начинает становиться реальностью, вопрос недвижимости для будущего офиса (или магазина) выходит на первый план. Однако не стоит торопиться с ее приобретением. Первые дни развития бизнеса — самые тяжелые: свободные деньги могут понадобиться в любую минуту. Для начинающего предпринимателя все-таки более актуальна аренда коммерческой недвижимости: среди множества предложений всегда найдется более-менее подходящий вариант.

Дешево — не значит экономно

Экономия — вещь хорошая, но только тогда, когда вы точно знаете, на чем экономить. Иначе говоря, средства, которые вам сохранит дешевая аренда коммерческой недвижимости, должны идти в оборот и в развитие бизнеса, а не на ремонт чужого ветхого помещения.

Стоимость аренды коммерческой недвижимости формируется под воздействием множества факторов:

· тип и назначение помещения. Самыми дорогими считаются торговые помещения, далее следуют офисы и представительства, замыкают рейтинг склады;

· техническое состояние здания;

· наличие необходимой инфраструктуры и комфортной транспортной развязки;

· присутствие конкурентов в зоне досягаемости;

Постарайтесь досконально изучить роль каждого фактора в развитии вашего бизнеса, чтобы объективно взвесить достоинства и недостатки предложения и прикинуть издержки до того, как они предстанут во всей красе. Не забывайте и о представительской функции. Чем больше контактов предполагает ваше дело, чем респектабельнее должен выглядеть офис — это аксиома.

Аренда коммерческой недвижимости: «подводные камни»

Многие предприниматели отказываются от услуг агентств по недвижимости, не желая ничего слушать о комиссионных — а зря! Самостоятельный поиск коммерческой недвижимости требует значительно больших затрат времени и здоровья — если вы, что называется, не в теме, риск нарваться на мошенников очень велик, так как у человека непосвященного нет ни знаний, ни навыков проверки документации, подтверждающей право собственности арендодателя на сдаваемое помещение.

Во избежание недоразумений всегда настаивайте на составлении договора аренды коммерческой недвижимости при участии профессиональных юристов, заблаговременно убедившись, что помещение, которое вы собрались арендовать, действительно является нежилым, то есть никто не использует его в качестве места постоянного проживания. В противном случае сделку признают недействительной.

Особого внимания требуют переоборудованные квартиры, перевод которых в нежилой фонд невозможен при необходимости использования помещений, обеспечивающих проход к помещениям жилого фонда. Статья 22 Жилищного кодекса РФ запрещает перевод в нежилой фонд квартир, которые находятся на первом этаже, а также отдельных комнат жилой квартиры.

Акт перевода жилого помещения в нежилое должен быть заверен Администрацией городских и сельских поселений, а в Москве — Департаментом жилищной политики и жилищного фонда. Назначение коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду, должно быть четко прописано в договоре аренды.

Как правильно составить договор аренды недвижимости?

Правильно оформленный договор аренды коммерческой недвижимости должен содержать следующие данные:

• паспортные данные арендодателя и арендатора;

• точный адрес здания, в котором располагается арендуемое помещение;

• детальное описание местоположения помещения в данном здании, подтверждаемое кадастровым паспортом или экспликацией в приложении;

• площадь помещения согласно кадастровому паспорту БТИ;

• возможность пересмотра объема арендной платы на протяжении срока аренды;

• включение в арендную плату либо исключение из нее амортизационных отчислений, налогов, коммунальных расходов и т. д.;

• срок, в течение которого арендодатель обязан сообщить арендатору о прекращении срока аренды;

• срок, в течение которого арендатор должен освободить помещение в случае прекращения действия договора, поскольку с точки зрения закона договор аренды недвижимости считается автоматически продленным на неопределенный срок, если стороны не проинформировали друг друга о его расторжении;

• полный перечень нарушений, которые могут послужить основанием для досрочного расторжения договора. Классический пример — щекотливый вопрос субаренды, который каждая сторона по умолчанию толкует в свою пользу. Если арендодатель не устанавливает запрет субаренды в договоре аренды недвижимости, право сдать помещение в субаренду остается за арендатором;

• дополнительные права и обязанности сторон — ремонт, особые пожелания арендодателя к эксплуатации помещения и т. д.

К сожалению, договор аренды не дает стопроцентной гарантии от головоломного разбирательства в суде. Однако заключать его стоит уже потому, что корректное оформление сделки с четко прописанными правами и обязанностями сторон — беспроигрышный аргумент в глазах судьи.

Правовые аспекты и выгода аренды коммерческой недвижимости от собственника

Существует мнение, что аренда коммерческой недвижимости от собственника – довольно выгодный вариант получения в пользование некоего объекта для ведения предпринимательской деятельности. Так ли это? Какие нюансы существуют?

В статье наши эксперты расскажут, как осуществляется передача помещений по договору аренды коммерческого помещения, а также, чем отличается проведение такой сделки с собственником, без участия посредников.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что такое наём помещения для предпринимательской деятельности от владельца?

Согласно ст.606 Гражданского кодекса РФ, под арендой, в общем смысле, подразумевается передача имущества собственником во временное пользование иному лицу за определенную плату.

Зачем же тогда вести речь именно об аренде от собственника? Получается, что полноправный владелец, в любом случае, выступает стороной по сделке. На самом деле, все не всегда и не совсем так. Варианты:

  1. Ст.615 ГК РФ устанавливает, что с согласия собственника в субаренду имущество может сдавать арендатор.
  2. Популярно участие посредников в сделках. Они могут: просто подбирать подходящие варианты, контролировать процесс заключения договора, выступать от имени арендатора или арендодателя по доверенности.

Остановимся на личности собственника более подробно.

Кто является собственником объекта?

Согласно ГК РФ, это человек, наделенный всеми правами в отношении того или иного объекта:

  • правом пользования;
  • владения;
  • распоряжения.

Он, по своему усмотрению, может использовать объект. Естественно, в целях, не противоречащих закону. Он имеет возможность отчуждать недвижимость или сдавать её в аренду. Но это еще не все права полноправного владельца.

Полноправный владелец нежилого помещения, здания или иного объекта, используемого в предпринимательской деятельности, может:

    Пользоваться недвижимостью в своих целях.

В большинстве случаев, для этого нужно зарегистрироваться в качестве ИП или учредить фирму. Например, в неком помещении его владелец может открыть магазин и получать прибыль с продажи товаров.

  • Продавать недвижимость.
  • Сдавать в аренду, о чем и идет речь в настоящей статье (о том, насколько выгоден такой бизнес, узнаете здесь, а о нюансах сдачи такого имущества в аренду мы рассказываем тут).
  • Дарить и так далее.
  • Проявляться такие посягательства могут в разных формах. Например, владелец может подать в суд иск о снятии ареста с объекта недвижимости. Предусмотрено право обращения в полицию, если в здание, скажем, проникли неизвестные.

    Обязанности

    Они содержатся в различных правовых актах страны. Можно назвать следующие обязанности:

    • использовать имущество безопасно и с соблюдением интересов третьих лиц;
    • уплачивать установленные налоги, сборы и пошлины;
    • регистрировать права на объект недвижимости, если такое требование установлено законом;
    • принимать участие в содержании общедомового имущества, если объект недвижимости находится в многоквартирном доме;
    • производить необходимый ремонт объекта, если такое требование установлено каким-либо законом.

    Таким образом, статус собственника коммерческой недвижимости – это не только права, но и целый ряд обязанностей.

    Преимущества и недостатки сделок без участия посредников

    Во многих случаях такой вид аренды очень выгоден. Причины следующие:

    1. Общение происходит напрямую с собственником. Можно обсудить нюансы, попросить скидку или отсрочку платежей, например.
    2. Не нужно оплачивать услуги посредников, которыми, чаще всего, выступают риелторы.

    Но есть и свои недостатки. Если в процессе совершения сделки не участвует специалист, скажем, человек с юридическим образованием, то вполне реально стать жертвой мошенников. Это, пожалуй, единственный минус. Но риск велик. Он вполне может перекрыть все плюсы.

    Как осуществить сдачу помещения?

    Необходимо действовать по следующему алгоритму.

    Поиск потенциального арендатора

    Самый простой вариант, который приходит в голову сразу же – подать объявление. Можно размещать предложения в газетах, закрепить соответствующую табличку на объекте недвижимости. Но в век высоких технологий глупо не пользоваться интернетом.

    Есть и специализированные сайты, где публикуются объявления только о сдаче в аренду коммерческой недвижимости. Подробные рекомендации и советы о том, как и на каких ресурсах можно разместить объявления о сдаче коммерческой недвижимости в аренду, мы привели в этом материале.

    Подготовка объявления

    Вообще, это действие относится к предыдущему пункту, но о нем стоит сказать отдельно. Объявление должно быть с фото и, может быть, с видео. Потенциальным арендатором хочется сразу увидеть, что за объект предлагается.

    Текст объявления не должен состоять из двух строк.

    Лучше подробно рассказать об объекте, подчеркивая его преимущества:

    • низкую цену;
    • удобное расположение;
    • качественный ремонт;
    • наличие специального оборудования и так далее.

    Предварительно, рекомендуется изучить рынок, посмотреть, какую арендную плату просят другие собственники за передачу в пользование аналогичных объектов. Ваша цена должна быть аналогичной или даже чуть ниже.

    Выбор арендатора

    Некоторые собственники не придают этому вопросу серьезного значения. Между тем, важно, чтобы арендатор был честным и ответственным, своевременно вносил плату.

    Если фирма существует, то можно получить информацию о ней на сайте ФНС, почитать отзывы в интернете. Успешным компаниям можно смело сдавать недвижимость в собственность.

    Изучение документов

    От собственника потребуются правоустанавливающие бумаги, свидетельствующие о том, что он, действительно, является полноправным владельцем объекта недвижимости:

    1. Физическое лицо должно представить паспорт.
    2. ИП, к тому же: документы, свидетельствующие о том, что он зарегистрирован в ФНС в установленном порядке и ему присвоены номера ИНН и ГРН.
    3. От собственника – юридического лица потребуются следующие бумаги:
      • устав и (или) учредительный договор;
      • свидетельства или выписка, где указаны номера ИНН и ОГРН;
      • приказ (решение) о назначении руководителя;
      • доверенность на заключение договора;
      • паспорт представителя юридического лица.

    Арендатору потребуются бумаги, подтверждающие его личность, как физического лица, ИП или представителя юридического лица. Они уже были перечислены выше.

    Заключение договора

    За основу можно взять типовой договор. Но каждой стороне нужно внимательно ознакомиться с его текстом. Если какие-то пункты соглашения не устраивают, нужно их обсудить, настоять на исключении этих положений из текста.

    Можно и нужно предлагать чем-то дополнить содержание договора. Рекомендуется детально расписывать все права и обязанности. Особенно, если речь касается об осуществлении платежей и обязанности содержать помещение или здание. Так, отдельным пунктом должно быть прописано, кто обязан делать текущий и капитальный ремонт, кто должен оплачивать коммунальные услуги и так далее.

    Учитывая положения ст. 651 ГК РФ и разъяснения ВАС РФ, договор аренды коммерческой недвижимости – зданий, помещений, сооружений, должен быть зарегистрирован в органах Росреестра, если он заключается на 12 месяцев и более длительный срок.

    Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

      Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

    Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  • Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  • Не подлежат регистрации: краткосрочные договоры и документы, срок действия которых не определен.

    Подписание акта приема-передачи

    Этот документ, подписанный сторонами, свидетельствует о том, что арендодатель передал коммерческую недвижимость в пользование арендатору, а последний – получил объект и начал его использовать.

    В акте, помимо прочего, можно и нужно прописывать:

    • какое оборудование находится в здании или в помещении;
    • каково состояние объекта и вещей, находящихся в нем;
    • какие недостатки выявлены.

    Одним словом, в передаточном акте лучше все особенности предмета аренды расписывать подробно, чтобы потом не возникло споров и конфликтов.

    Нюансы и подводные камни

    Как отмечалось, риск стать жертвой мошенников, довольно велик, возможны варианты:

    1. Собственником представляется человек, который не является таковым. Всегда нужно внимательно изучать паспорт контрагента, другие документы. Смотреть, на чье имя оформлены правоустанавливающие бумаги.
    2. Объект недвижимости находится в обременении. Например, он арестован и скоро будет продан на торгах, имеется субаренда и так далее. Конечно, решить проблему можно. В некоторых случаях, вполне реально получить компенсацию от собственника, который умолчал об обременениях. Но лучше сразу проверить, что с зданием или помещением все в порядке.
    3. Объект недвижимости имеет недостатки. За умолчание о скрытых дефектах всегда отвечает собственник. А вот, если арендодатель проглядел недостатки или же не настоял на указании их перечня в передаточном акте, то могут быть проблемы. Собственник, к примеру, может заявить, что, на момент заключения договора, все было в порядке, и потребовать возмещения убытков.

    Таким образом, если у арендатора нет уверенности, что он в состоянии уследить за всеми тонкостями процесса, лучше обратиться за профессиональной помощью. Юрист сможет установить и обойти все подводные камни.

    В целом, если подходить к вопросу аренды коммерческой недвижимости грамотно, это более выгодный вариант, чем аренда через агентство недвижимости. Более дешевый – точно.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Аспекты аренды коммерческой недвижимости

    Москва является не только столицей России, но и ее культурным, историческим и коммерческим центром. Здесь, где сходятся основные финансовые потоки, сосредоточено наибольшее количество различных предпринимателей и бизнесменов. И конечно у них есть свои шикарные и не очень офисы, которые насчитывают десятки, сотни а иногда и тысячи квадратных метров.

    Но что же делать начинающим предпринимателям, у которых еще нет столь больших прибылей или сбережений для того, чтобы приобрести землю и построить на ней личный офис? Ответ в данном случае очевиден, ведь если так уж необходим офис, то его всегда можно арендовать. Причем, привлечь к этому желательно профессионалов – агентство коммерческой недвижимости. Как правило, они занимаются не только куплей-продажей, но и арендой коммерческой недвижимости.

    Площадь арендуемого помещения

    Итак, в первую очередь каждый предприниматель, которому нужен офис, должен определиться с тем, какая именно площадь ему необходима. Если это небольшая контора, в которой работает лишь несколько сотрудников, то в таком случае можно обойтись и небольшим офисом. Понятно, чем выше его площадь, тем выше его стоимость за аренду. Если же планируется работа с участием большого количество единомышленников, которым необходимо предоставить рабочее место, то арендуемый офис должен иметь большую площадь. Не стоит забывать и о возможном развитии компании: вполне может быть что через год Вам понадобится большее помещение.

    При выборе учитывается также и общее состояние снимаемого помещения, наличие и качество ремонта, мебель, отопление, водо- и теплоснабжение. Все эти моменты влияют на комфорт во время работы, а значит и на ее продуктивность. Особенно немаловажным является и впечатление, которое составит после посещения офиса клиент о Вашей организации.

    Где расположиться?

    Если род деятельности организации таков, что клиенты заранее будут знать, где находится офис, то его месторасположение не играет особой роли. Главное, чтобы район был более-менее подходящим, а близость к метро в данном случае не так уж и важна. Ведь это повысит стоимость арендной платы. В случае же, когда заработок основывается на покупателях, увидевших рекламу и поэтому заглянувших с улицы, то месторасположение офиса играет большую роль в возможном развитии компании.

    Арендуемые складские помещения для магазинов должны находиться в непосредственной близости от самой торговой точки, чтобы время, затраченное на перевозку продуктов или других товаров, было минимальным. Если же речь идет о магазинах, торгующих одеждой, бытовыми принадлежностями, техникой и т.п., то расположение склада может быть любым, например, подальше от центра, что позволит сэкономить деньги на аренде. Ведь перевозка таких товаров не требует срочности, если процесс продажи хорошо налажен.

    Помощь агентства

    Для более удобного поиска подходящей коммерческой недвижимости лучше всего воспользоваться услугами агентства. Профессионалы, они оперативно выберут из предлагаемой на рынке недвижимости именно те, может быть уникальные предложения, которые, могут подойти именно Вам. Удобный поиск по предоставленным вариантам сохранит ваше время для основного бизнеса. Поэтому если хотите найти подходящую по всем параметрам недвижимость для осуществления коммерческой деятельности, имеет смысл обратиться в агентство коммерческой недвижимости.

    Похожие статьи:

    Аспекты аренды коммерческой недвижимости.Москва является не только столицей России, но и ее культурным, историческим и…

    Качественные маркетинговые исследования проводятся только исходя из специфики развития конкретного бизнеса, а сроки исследований и…

    Как анализ рынка коммерческой недвижимости, так и маркетинговые исследования могут помочь в эффективном стратегическом планировании…

    Договор аренды недвижимости: Правовые аспекты (II часть)

    Автор: Ирина Стародубцева, аудитор-эксперт RosCo — Consulting & audit

    Арендная плата

    Согласно ст.614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Немало судебных споров связано с установлением размера арендной платы. Включает ли в себя арендная плата за пользование имуществом арендную плату за пользование земельным участком?

    В силу действия п.1 ст.652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

    Учитывая данный принцип, ВАС РФ в п.22 Постановления от 24.03.2005 г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что согласно ст. 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. Арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка.

    Таким образом, арендная плата за пользование спорным сооружением фактически включает в себя одновременно и арендную плату за пользование земельным участком (постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2016 г. №А19-14055/2014, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2016 г. №А50-7545/2015, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2016 г. №А75-9375/2015).

    По общему правилу, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за недвижимое имущество, то подразумевается, что плата за землю включена в плату за это имущество (п.2 ст.652 ГК РФ, постановление АС Уральского округа от 24.09.2015 г. №Ф09-6318/15).

    На практике встречаются ситуации, когда арендодатель предоставляет арендатору полномочия на пользование арендуемым имуществом, не получая взамен встречного равноценного обеспечения своих интересов. Такой договор может быть признан недействительным (определение АС Свердловской области от 27.10.2015 г. №А60-40492/2014, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2010 г. №А38-3295/2007).

    Объект аренды

    В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

    Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

    То есть в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.3 ст.607 ГК РФ, письмо Минэкономразвития РФ и ФСГР и кадастра и картографии от 29.10.2015 г. №20-02000/15).

    При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, при этом буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст.431 ГК РФ).

    Так, если в тексте договора аренды не указаны данные, позволяющие идентифицировать сдаваемое в аренду имущество, то предмет договора не определен, в связи с чем, такой договор признается судами незаключенным (постановление АС Северо-западного округа от 14.03.2016 г. №А44-2906/2014, АС Курской области от 18.03.2016 г. №А35-4701/2015).

    Какие последствия признания договора аренды не заключенным?

    В связи с незаключенностью договора аренды (в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды), у ответчика отсутствуют правовые основания занимать принадлежащие истцу помещения (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.02.2012 г. А58-3698/2011).

    Арест предмета аренды

    По тем или иным причинам на сдаваемое в аренду имущество может быть наложен арест.

    Является ли договор аренды имущества, которым собственник не может распоряжаться, поскольку на указанное имущество наложен арест, действительным?

    Верховный суд в п.94 Постановления (Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ») отметил, что по смыслу п.2 ст.174.1 ГК РФ сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной. Ее совершение не препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом, в частности, посредством подачи иска об обращении взыскания на такое имущество (п.5 ст.334, 348, 349 ГК РФ).

    Таким образом, по мнению судов, сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 01.03.2016 г. №А82-12991/2015, определение Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2016 г. №А14-1925/2015).

    Золотые правила договора аренды офисного помещения

    Договор аренды офиса, как его заключить, на что обратить внимание и чего опасаться арендатору.

    Для бизнеса любого формата во многих случаях требуется офисное помещение. В большинстве случаев офисное помещение предоставляется в аренду. На что обратить внимание в процессе заключения договора аренды офиса и как избежать неприятностей нам рассказал основатель юридической фирмы «Артюшенко и партнеры» — Андрей Артюшенко.

    -С какими потенциальными рисками может столкнуться арендатор?

    — Есть так называемые очевидные риски, на которые многие арендаторы не обращают внимания. Перед подписанием договора на аренду офисных помещений я рекомендую обратить внимание на следующие:

    • Проверить права арендодателя на предоставление имущества в аренду

    Вроде бы совсем простое юридическое действие, но на практике, как это ни удивительно, проблемы с правом арендодателя на предоставление имущество возникают нередко. Если право на сдачу в аренду офисного помещения у арендодателя отсутствует, договор будет не действительным , согласно Гражданского кодекса Республики Казахстан. Чтобы избежать неожиданного выселения или претензий органов государственных доходов о неправомерности включения в расходы арендных платежей, арендатору перед заключением договора необходимо получить у арендодателя документы, которые удостоверяли бы право сдавать данное офисное помещение в аренду. Помимо всего прочего, при отсутствии таких документов невозможно будет зарегистрировать договор. Если арендодатель является собственником недвижимости, то необходимо, чтобы он предъявил свидетельство о праве собственности или справку из egov. Если это субаренда, то необходимо ознакомится с условиями основного договора, так как Гражданским кодексом установлены некоторые ограничения при передаче в субаренду.

    • При заключении договора аренды офисного помещения нужно обязательно требовать план офиса

    План обязательно должен быть приложен к договору, так как часто не совпадает информация либо вообще невозможно определить какое помещение и где Вы арендуете. Важно понимать, за что Вы будете платить арендную плату. Иногда в арендуемую площадь включают часть площади общего пользования, что не является корректным с точки зрения закона.

    Зачастую этого нет в договоре аренды офисного помещения, но в Гражданском кодексе у нас сказано, что текущий ремонт выполняется арендатором, если иное не установлено в договоре.

    • Расчет потребление коммунальных услуг в помещениях общего пользования.

    Возможен вариант навязывания арендатору уплаты за потребленные коммунальные услуги на территории общего пользования. Для обоснования подобного требования арендодателя должны быть объективные особенности расположение офисного помещения. Поэтому надо тщательно смотреть, что арендодатель приписывает к потребленным коммунальным услугам на территории общего пользования, какую формулу использует и так далее.

    • Перед тем как арендовать офис запросите у арендодателя письмо о намерении.

    Это делается для того чтобы арендатор заранее определить свои коммерческие риски и все предполагаемые затраты. В этот список должен входить расчет оплаты коммунальных услуг в местах общего пользования, маркетинговые сборы если они есть, то как они высчитываются и как оплачиваются, штрафы за досрочное расторжение договора аренды офисного помещения. Если бы арендатору выдавалась такая информация изначально, то было бы меньше споров в процессе подписания договора. Но, к сожалению смотря на рынок многие договоры аренды офисного помещения, подписываются вслепую.

    — Как избежать неприятностей при заключении договора?

    Очень часто арендатору не понятна юридическая терминология. Рекомендую добиваться до конца понимания условий договора. Потому что я сам много раз сталкивался, с тем, что арендодатель пытается объяснить одно, а пишет, к сожалению другое в договоре аренды офисного помещения. Поэтому только совместными усилиями можно понять, что конкретно хочет арендодатель. Так же рекомендую писать договоры более простым языком. Мы юристы любим, усложнять договор аренды офисного помещения. Иногда эти усложнения нужны, когда мы говорим, о каких -то, сложно структурированных продуктах с международным финансированием или с международными клиентами и тому подобное. Но когда мы говорим о двух резидентах, которые, по сути, не являются юристами зачастую это обыкновенное хозяйственное товарищество, то чем проще вы используете язык, тем лучше. И еще рекомендую подписывать каждую страницу договора, чтобы не одна из сторон не могла заменить лист, тем самым его не нужно будет подсшивать.

    -Расскажите об условиях регистрации договора аренды офисных помещений?

    — Договор аренды офисного помещения регистрируется, если срок его действия составляет более одного года. На практике заключаются договоры на 11 месяцев, которые по окончанию срока автоматически перезаключаются, если стороны не захотят его расторгнуть – надо понимать что, такой договор принадлежит регистрации. Но если арендатор четко знает, что будет сидеть в арендуемом офисном помещении больше года, я бы порекомендовал заключить договор сразу на весь срок аренды ,так как его можно будет не только зарегистрировать, но и зафиксировать порядок расчета коммунальных платежей и арендную ставку согласно Гражданского кодекса РК.

    — Заключать ли новый договор, если сменится собственник здания?

    — У многих есть боязнь, что вдруг смениться собственник у офисного комплекса. Боязнь абсолютно нечем не обоснована, так как в Гражданском кодексе есть статья, которая четко говорит, что если собственник меняется, то предыдущий договор аренды офисного помещения продолжает иметь юридическую силу. Арендатор не обязан переподписывать договор.

    Возможно, ли в договоре аренды офисного помещения прописать абсолютно все риски?

    — Не которые говорят, что условиями договора нельзя оговорить все риски, на самом деле это возможно, если вы конечно знаете предмет — только в грамотно прописанных условиях договоров, там где стороны прекрасно владеют предметом и понимают какие риски могут возникнуть, а какие нет, может быть прописано все что вам нужно. Поэтому именно профессиональная консультация может помочь закрыть, как можно больше рисков.

    Использовать формы и шаблоны я не рекомендую. Потому что законодательство часто меняется, появляется новая практика, новый опыт и все это должно попадать в тексты, а шаблон этого не отражает, ведь шаблоны, как правило, много лет не актуализируются. Очень важно на все это обращать внимание.

    Казалось бы, простой процесс поиска помещения под коммерческую аренду и процесс заключения договора. Но, в отличие от аренды жилья, эта область услуг подчиняется другим правилам делового оборота. Большинство компаний для решения этого вопроса нанимают брокера, который занимается поиском подходящей недвижимости. Это делается по многим причинам, так как в выборе важными параметрами считаются: месторасположение, класс бизнес-центра, наличие парковочных мест, наличие коммуникаций, площадь и другие важные параметры. А вот для заключения договора аренды коммерческой недвижимости, обсуждения условий сдачи в аренду и подписания самого договора лучше нанять юриста, имеющего соответствующий опыт.

    Размещено 21.09.2016 на портале arenda.kz

    Закажите услугу Экспертиза договора аренды офисного помещения по фиксированной цене через наш онлайн Магазин.

    Обратите внимание и на другие юридические услуги по фиксированной цене от «Артюшенко и партнеры».

    Ссылка на основную публикацию