Подход к управлению имуществом

Стратегия управления недвижимым имуществом предприятия

Различные авторы предлагают наборы мероприятий, позволяющие эффективно управлять недвижимым имуществом. Однако, по нашему мнению, эти наборы мероприятий, во-первых, не позволяют разработать стратегию, во-вторых, как правило, относятся к определенному типу имущества. Мы предлагаем расширенный вариант процесса разработки реализации стратегии управления недвижимым имуществом, который обобщает различные предложения, учитывает основные этапы стратегического управления недвижимостью и ориентирован на повышение эффективности предприятия (рис. 11).

Эффективность построения данной системы управления заключается в достижении цели управления (установленного качественного результата деятельности или состояния объекта управления) ценой минимальных издержек и наиболее результативного использования всех видов материальных и финансовых ресурсов. По нашему мнению, использование системы управления недвижимостью предприятия позволит обеспечить решение следующих задач:

  • Повышение эффективности использования всех объектов недвижимости предприятия, в том числе не являющихся профильными;
  • Снижение накладных расходов и, как следствие, более эффективная основная деятельность промышленного предприятия в результате использования непрофильной недвижимости;
  • Извлечение косвенных доходов и использование их для стимулирования развития основной деятельности промышленного предприятия;
  • Снижение количества случаев нецелевого использования объектов недвижимости предприятия;
  • Наиболее полное вовлечение в хозяйственный оборот всех объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства

В соответствии с предложенной стратегией управления недвижимостью предприятия основным объектом управления становится комплексный объект, состоящий из земельных участков (или их долей) и связанных с каждым из них зданий, сооружений (или их частей).

Рис. 11. Комплексный подход к разработке стратегии управления недвижимым имуществом предприятия 1

По нашему мнению, ко всей совокупности объектов недвижимости может стать реализация последовательности шагов по стратегическому управлению объектами недвижимости предприятия.

Первый шаг — полная инвентаризация объектов недвижимости, результатом которой является получение информации, позволяющей оперативно провести классификацию всех объектов в соответствии с принятой на предприятии системой критериев и, в случае необходимости, рыночную оценку отдельных объектов недвижимости.

На этом шаге необходимо внести в реестр все объекты недвижимого имущества предприятия. Далее необходимо оценить стоимость, степень юридической чистоты каждого объекта, спрогнозировать размер возможных косвенных доходов и затраты на эксплуатацию объекта.

Результаты оценок используются в рамках стратегии управления недвижимостью для определения формата использования объекта. По нашему мнению, процедура инвентаризации может быть представлена в виде последовательности мероприятий, основная цель которых — внесение объекта недвижимости (например, помещения) в базу данных предприятия и определение возможных вариантов его использования (рис. 12).

Результатом учета и инвентаризации недвижимого имущества является создание Кадастра недвижимости предприятия (КНП), представляющего собой единую систему оперативного учета объектов недвижимости предприятия и прав на них. Единство системы учета позволяет вносить в Кадастр следующие сведения:

  • физические размеры и характеристики конкретного объекта;
  • сравнительный маркетинговый анализ по различным вариантам использования объекта;
  • наличие обременений и других ограничений прав собственности;
  • общие затраты на эксплуатацию и содержание объекта недвижимости.

Второй шаг — выработка единых правил и процедур принятия решения по распоряжению объектами недвижимости. Они должны основываться на следующих принципах:

  • Отбор объектов, которые в рамках общей стратегии предприятия можно отнести к производственным объектам, на которых будет осуществляться основная и вспомогательная производственная деятельность.
  • Консолидация информации по объектам недвижимости, которые не попали в список производственных объектов (определение списка непрофильных объектов) и оценка перспектив объекта в рамках стратегии управления недвижимостью промышленного предприятия.
  • Разработка критериев использования непрофильных объектов недвижимости для извлечения косвенных либо единовременных доходов.
  • Использование непрофильных объектов недвижимости в коммерческих целях.
  • Запрет на предоставление объектов недвижимости в аренду по ставкам ниже уровня рыночных цен, на сложившемся рынке.
  • Прозрачность действий по предоставлению в пользование объектов недвижимого имущества.
  • Упрощение процедуры оформления прав пользования объектами недвижимого имущества и сокращение ее сроков.
  • Продажа объектов незавершенного строительства на инвестиционных условиях исходя из их рыночной стоимости.

Рис. 12. Технологическая схема проведения инвентаризации

Рис. 13. Основные элементы системы контроля достижения целей

Третьим шагом построения стратегически ориентированной системы управления недвижимостью является определение целей и возможных финансовых и нефинансовых результатов использования объектов недвижимости. На этом шаге одной из наиболее важных задач управления объектами недвижимости является создание системы контроля достижения целей управления в части управления недвижимостью, который может осуществляться по следующим основным направлениям (рис. 13).

В соответствии с предложенной выше стратегией управления недвижимостью промышленного предприятия эксплуатацию непрофильных объектов недвижимости можно осуществлять, основываясь на следующих базовых принципах:

  • использование объекта недвижимости как источник стабильного многократного дохода;
  • ликвидация (отчуждение) объекта в силу непредвиденных обстоятельств за однократный максимальный доход.

Таким образом, на основании рассмотренных выше принципов у предприятия появляется возможность реализовать основные стратегические цели и приоритеты в управлении недвижимостью.

ГЛАВА 2 ЦЕЛЬ И СОДЕРЖАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ НА ПРЕДПРИЯТИИ

2.1. Стратегический подход к управлению имуществом

В условиях рынка стратегический подход к управлению приобретает исключительно важное значение. Стратегический подход охватывает не только такие сферы деятельности предприятия, как финансы, инвестиции, маркетинг, технологии, управление персоналом, но также деятельность по управлению имуществом.

Суть стратегических управленческих решений состоит в том, что эти решения имеют принципиальный характер и нацелены на долговременную (на несколько лет) перспективу. В этом заключается основное отличие стратегического управления от оперативного ситуационного управления, когда решения принимаются исходя из сложившейся сиюминутной ситуации.

Стратегия вообще понимается как обобщенная модель предписанных действий или свод правил, которым следует предприятие для достижения своих целей. Различают общую (корпоративную) стратегию предприятия, концентрированно выраженную в формулировке миссии предприятия, и подчиненные ей частные, или функциональные, стратегии.

Стратегия в области управления имуществом, или имущественная стратегия, является одной из частных стратегий, она тесно связана с другими функциональными стратегиями: финансовой, инвестиционной, операционной, ассортиментной, ценовой, технологической и др.

Одна из главных задач менеджмента — это выработка и реализация правильной общей стратегии предприятия, а также вытекающих из нее частных стратегий по отдельным направлениям деятельности.

Для разработки общей стратегии проводится комплексная управленческая диагностика предприятия, которая включает комплекс аналитических работ по структурному, маркетинговому и финансово-экономическому анализу, а также анализу человеческих ресурсов, корпоративной культуры и внешней среды. При финансово-экономическом анализе исследуют показатели платежеспособности (ликвидности), деловой активности, финансовой устойчивости и рентабельности.

В теории финансового менеджмента дается развернутая классификация возможных видов финансового состояния предприятия, вскрываемого по результатам диагностики. Мы остановимся на четырех наиболее характерных видах финансово-экономического состояния предприятия: 1) тяжелом (кризисном); 2) напряженном (пред- или посткризисном); 3) удовлетворительном и 4) хорошем.

Исходное финансово-экономическое состояние предопределяет формирование соответствующей обшей стратегии деятельности предприятия. Предприятия в тяжелом (кризисном) состоянии вынуждены проводить стратегию пассивного сохранения (выживания). С улучшением финансового состояния предприятие получает возможность перейти к стратегии активного сохранения. Предприятия в удовлетворительном и хорошем финансовом состоянии руководствуются стратегией развития и роста. Отмеченные виды стратегий, обусловленные соответствующим финансовым состоянием, и возможные конкретные варианты их воплощения показаны в табл. 2.1.

Рассмотрим вопрос о том, какими признаками характеризуется стратегия по управлению имуществом в зависимости от общей стратегии предприятия.

При стратегии пассивного сохранения (выживания) предприятие в сфере управления имуществом руководствуется принципом минимализма.

В этой ситуации предприятие предпринимает следующие действия:

  • • объем производства сокращается и доводится до минимально необходимого уровня;
  • • максимально уменьшается расход ресурсов;
  • • ассортимент и технологии примитивизируются;
  • • сокращается численность персонала с поддержанием заработной платы на минимально допустимом уровне;
  • • предпринимаются попытки отсрочить платежи, реструктуризировать долги и развязать взаимные неплатежи.

Виды общих стратегий предприятия

Варианты воплощения стратегии

Стратегия пассивного сохранения (выживания)

Антикризисная реструктуризация, преобразование

Напряженное (пред- или посткризисное)

Стратегия активного сохранения

Финансовое оздоровление (санация)

Стратегия сохранения с элементами развития

Эволюционные преобразования, инвестиционная реструктуризация

Стратегия развития и роста

Диверсифицированный, концентрированный или интегрированный рост предприятия

Стратегия управления имуществом в этих условиях имеет следующие признаки:

  • • часть основных фондов консервируется, остальные эксплуатируются в одну смену в режиме жесткой экономии по расходу электроэнергии, топлива и вспомогательных материалов;
  • • проводятся мероприятия по обеспечению сохранности неработающих основных фондов, особенно коммуникаций, машин и оборудования;
  • • часть высвободившихся помещений сдается в аренду;
  • • иногда организуют переоценку основных фондов, добиваясь от оценщиков максимальной «уценки» этих фондов, тем самым удается сократить амортизационные отчисления и платежи по налогу на имущество;
  • • принимаются меры по увеличению оборачиваемости оборотных средств: сокращают запасы до минимального уровня, избавляются от «неликвидов» на складах, изыскивают пути сокращения дебиторской задолженности;
  • • инвестиционная деятельность практически нс ведется из- за отсутствия средств;
  • • возможен раздел имущества при реорганизации предприятия.

При стратегии активного сохранения :

  • • частично обновляется ассортимент продукции, ведется поиск и занятие новых рыночных ниш;
  • • развивается система маркетинга и рекламы;
  • • проводится частичная реорганизация в системе управления предприятием;
  • • вносятся усовершенствования в технологии производства и управления;
  • • принимаются меры по сокращению кредиторской и дебиторской задолженности;
  • • принимаются меры по активизации инвестиционной деятельности;
  • • налаживается система среднесрочного планирования.

В этих условиях стратегия управления имуществом имеет характер стратегии наиболее полного использования всех имеющихся на предприятии ресурсов, а именно:

  • • с увеличением объемов производства увеличивается загрузка оборудования и производственных площадей;
  • • при ограниченности инвестиций износ основных фондов преодолевается ремонтом и модернизацией имеющегося оборудования;
  • • в связи с освоением новой продукции перераспределяется использование имеющихся мощностей;
  • • выявляются лишние основные фонды и предпринимаются меры по их реализации.

При стратегии сохранения с элементами развития развиваются и углубляются те же процессы, что и при стратегии активного сохранения, но в то же время:

  • • расширяется производство новой продукции, пользующейся спросом, и сворачивается производство низкорентабельной продукции;
  • • достигаются общая платежеспособность и рентабельность;
  • • проводится инвестиционная реструктуризация предприятия.

В этих условиях реализуется стратегия сбалансированного

развития операционных имущественных комплексов путем внесения в них локальных изменений, таких, как: расшивка узких мест, замена устаревшего оборудования, частичные изменения в парке оборудования под новый ассортимент продукции и т.п.

Такая стратегия позволяет ограничиться умеренной потребностью в инвестициях. При этом формируется оптимальный инвестиционный портфель, который закладывает приоритеты в реализации отдельных проектов.

Описанные выше условия и стратегии широко применялись и продолжают применяться российскими предприятиями на протяжении последних десяти лет.

Стратегия развития и роста характерна для предприятий, находящихся в хорошем и отличном финансовом состоянии.

В теории стратегического менеджмента отмечают три типа возможного роста компаний: диверсифицированный, интегрированный и концентрированный. Диверсифицированный рост имеет место тогда, когда предприятие переходит к освоению ранее не свойственной ему продукции и занимает новые ниши на рынке. Естественно, такой рост требует серьезных изменений в производственно-технической базе, т.е. в составе и структуре операционных имущественных комплексов. При интегрированном росте упор делается на расширение предприятия за счет добавления новых структур (присоединения, слияния, объединения) в виде обратной или вперед идущей вертикальной интеграции. При концентрированном (масштабном) росте принимаются меры по увеличению спроса на выпускаемые товары и по расширению производственных мощностей, при этом ассортимент продукции практически не меняется.

Одним из вариантов данной стратегии является стратегия «прорыва». При общей стратегии «прорыва», реализуемой на основе так называемого реинжиниринга бизнес-процессов, требуется интенсивное, опережающее развитие всех операционных имущественных комплексов по сравнению с предприятиями- конкурентами, что сопровождается коренным преобразованием производственно-технологической базы предприятия на основе внедрения технических инноваций, прогрессивных технологий и оборудования, систем управления, расширения производственных мощностей. Данная стратегия предполагает проведение одновременно активной инвестиционной стратегии, так как это связано с потреблением значительных инвестиций. Данная стратегия, применявшаяся в отдельных компаниях США и часто рекламируемая в литературе, едва ли будет доступна в ближайшее время для российских предприятий.

Стратегический подход к управлению имуществом

Сущность и задачи управления имуществом на предприятии. Виды финансово-экономического состояния и виды стратегии. Понятие стратегии и виды стратегии. Стратегия пассивного сохранения (выживания) и активного сохранения бизнеса.

Недействительность сделок

Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Под операционным имущественным комплексом (ОИК) будем пони­мать совокупность объектов имущества, технологически и организационно объединенных для производства определенного вида продукции или выпол­нения определенного вида услуг. Другими словами, каждый имуществен­ный комплекс — это материально-техническая база для осуществления оп­ределенного бизнес-процесса со своими входами и выходами. В составе операционного имущественного комплекса имеется движимое и недвижи­мое имущество, которое в свою очередь подразделяется на имущественные группы: здания, сооружения, машины, оборудование и т.д.

Суть стратегических управленческих решений состоит в том, что эти ре­шения, имеют принципиальный характер и нацелены на долговременную (на несколько лет) перспективу. В этом заключается основное отличие страте­гического управления от традиционного ситуационного управления, когда решения принимаются исходя из сложившейся сиюминутной ситуации.

Стратегия вообще понимается как обобщенная модель предписан­ных действий или свод правил, которым следует предприятие для дос­тижения своих целей. Различают общую (корпоративную) стратегию предприятия, концентрированно выраженную в формулировке миссии предприятия, и подчиненные ей частные или функциональные стратегии.

Стратегия в области управления имуществом, или имущественная стратегия связана с другими функциональными стратегиями: финансовой, инвестиционной, операционной, ассортиментной, ценовой, технологической и др., где главная задача — выработка и реализация правильной общей стратегии предприятия, а также стратегий по отдельным направлениям деятельности.

Для разработки общей стратегии проводится комплексная управлен­ческая диагностика предприятия. Управленческая диагностика включает в себя комплекс аналитических работ по структурному, маркетинговому и финансово-экономическому анализам, а также анализу человеческих ре­сурсов, корпоративной культуры и внешней среды. При финансово-эко­номическом анализе исследуют показатели платежеспособности (ликвид­ности), финансовой устойчивости и рентабельности.

В теории финансового менеджмента дается развернутая классифи­кация возможных видов финансового состояния предприятия, вскрыва­емого по результатам диагностики. В данной работе мы остановимся на четырех наиболее характерных видах финансово-экономического состо­яния предприятия: 1) тяжелом (кризисном); 2) напряженном (пред- или посткризисном); 3) удовлетворительном и 4) хорошем.

Исходное финансово-экономическое состояние предопределяет форми­рование соответствующей общей стратегии деятельности предприятия. Предприятия в тяжелом (кризисном) состоянии вынуждены проводить стратегию пассивного сохранения (выживания). С улучшением финансового состояния предприятие получает возможность перейти к стратегии актив­ного сохранения. Предприятия в удовлетворительном и хорошем финансо­вом состоянии руководствуются стратегией развития и роста. Отмеченные виды стратегий, обусловленные соответствующим финансовым состояни­ем, и возможные конкретные варианты их воплощения показаны.

При стратегии пассивного сохранения (выживания):

• объем производства сокращается и доводится до минимально не­
обходимого уровня;

• максимально уменьшается расход ресурсов;

• ассортимент и технологии примитивизируются;

• сокращается численность персонала с поддержанием заработной платы на минимально допустимом уровне;

• предпринимаются попытки отсрочить платежи, реструктуризиро­вать долги и развязать взаимные неплатежи.

Стратегия управления имуществом в этих условиях имеет следую­щие признаки:

• часть основных фондов консервируется, остальные эксплуатируют­ся в одну смену в режиме жесткой экономии по расходу электроэнергии,
топлива и вспомогательных материалов;

• проводятся мероприятия по обеспечению сохранности неработающих основных фондов, особенно коммуникаций, машин и оборудования;

• часть высвободившихся помещений сдается в аренду;

• иногда организуют переоценку основных фондов, добиваясь от
оценщиков максимальной «уценки» этих фондов, тем самым удается со­кратить затраты по амортизации и платежи по налогу на имущество;

• принимаются меры по увеличению оборачиваемости оборотных
средств: сокращают запасы до минимального уровня, избавляются от «не­
ликвидов» на складах, изыскивают пути сокращения дебиторской задол­женности;

• инвестиционная деятельность практически не ведется из-за отсут­ствия средств;

• возможен раздел имущества при реорганизации предприятия.
При стратегии активного сохранения:

• частично обновляется ассортимент продукции, ведется поиск и за­нятие новых рыночных ниш;

• развивается система маркетинга и рекламы;

• проводится частичная реорганизация в системе управления пред­приятием;

• вносятся усовершенствования в технологии производства и управ­ления;

• принимаются меры по сокращению кредиторской и дебиторской
задолженности;

• принимаются меры по активизации инвестиционной деятельности;

• налаживается система среднесрочного планирования.

В этих условиях стратегия управления имуществом имеет характер стратегии наиболее полного использования всех имеющихся на предпри­ятии ресурсов, а именно:

• с увеличением объемов производства увеличивается загрузка обо­рудования и производственных площадей;

• при ограниченности инвестиций износ основных фондов преодо­левается ремонтом и модернизацией имеющегося оборудования;

• в связи с освоением новой продукции перераспределяется исполь­зование имеющихся мощностей;

• выявляются лишние основные фонды и предпринимаются меры по их реализации.

При стратегии сохранения с элементами развитияразвиваются и уг­лубляются те же процессы, что и при стратегии активного сохранения, но в то же время:

• расширяется производство новой продукции, пользующейся спро­сом, и сворачивается производство низкорентабельной продукции;

• достигается общая платежеспособность и рентабельность;

• проводится инвестиционная реструктуризация предприятия.

В этих условиях реализуется стратегия сбалансированного развития операционных имущественных комплексов путем внесения в них локаль­ных изменений, таких как: расшивка узких мест, замена устаревшего обо­рудования, частичные изменения в парке оборудования под новый ассор­тимент продукции и т.п.

Такая стратегия позволяет ограничиться умеренной потребностью в ин­вестициях. При этом формируется оптимальный инвестиционный портфель, который закладывает приоритеты в реализации отдельных проектов.

Следует отметить, что описанные выше условия и стратегии широ­ко применялись и продолжают применяться российскими предприятия­ми на протяжении последних десяти лет.

Стратегия развития и ростахарактерна для предприятий, находя­щихся в хорошем и отличном финансовом состоянии.

В теории стратегического менеджмента отмечают три типа возможного роста компании: диверсифицированный, интегрированный и концентри­рованный. Диверсифицированный рост имеет место тогда, когда предпри­ятие переходит к освоению ранее не свойственной ему продукции и зани­мает новые ниши на рынке. Естественно, такой рост требует серьезных изменений в производственно-технической базе, т.е. в составе и структу­ре операционных имущественных комплексов. При интегрированном росте упор делается на расширение предприятия за счет добавления новых структур (присоединения, слияния, объединения) в виде обратной или вперед идущей вертикальной интеграции. При концентрированном (мас­штабном) росте принимаются меры по увеличению спроса на выпускае­мые товары и на расширение производственных мощностей, при этом ас­сортимент продукции практически не меняется.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Увлечёшься девушкой-вырастут хвосты, займёшься учебой-вырастут рога 9741 — | 7642 — или читать все.

Подход к управлению имуществом

Резервы управления бизнесом. Системный подход к управлению имуществом компании.

ктн., внештатный консультант-эксперт

ООО «БРИИК»
Васильева Ирина Евгеньевна

Управление бизнесом в 21 веке реализуется через управление капиталом компании, который имеет как финансовую, так и нефинансовую составляющую (имущество). В структуре капитала многих компании его нефинансовая составляющая очень часто преобладает, что подчеркивает значимость управления имуществом. Управление финансовым капиталом осуществляется по известным законам финансового менеджмента, в то время как в области управления имуществом имеются значительные неиспользованные возможности.

Резервы в области управления имуществом реализуются посредством использования комплексного подхода и создания системы управления имуществом в целях:

1. Создания оптимальной структуры и состава имущественного комплекса.

2. Обеспечения эффективного функционирования имущественного комплекса.

3. Обеспечения совершенствования и развития имущественного комплекса.

Эти цели в полной мере отражают интересы собственников и являются гарантией стабильности и роста бизнеса в целом.

В процессе создания системы управления имущественным комплексом решаются следующие задачи:

– формирование рациональной структуры имущественного комплекса;

– обеспечение высокой доходности функционирования объектов имущества;

– снижение затрат на эксплуатацию и содержание;

– обеспечение устойчивости и защиты;

– обеспечение достаточной капиталоемкости производственной мощности.

Создание системы управления имущественным комплексом (нефинансовым капиталом) компании осуществляется в 4 этапа по следующим основным направлениям:

  1. 1) проведение технологического аудита имущественных комплексов предприятий, выявление «узких мест» и направлений оптимизации;
  2. 2) подготовка обоснованных предложений по реструктуризации имущественных комплексов;
  3. 3) формирование нефинансового капитала через систему учета и ведения реестров, оптимизация технической эксплуатации и мониторинга имущественных комплексов;
  4. 4) внедрение автоматизированных информационных систем (АИС) управления имуществом и их сопровождение;
  5. 5) обучение специалистов и подготовка тестов для проведения аттестаций.

Схема. Этапы постановки / оптимизации системы управления нефинансовым капиталом

Ориентиром при создании системы управления нефинансовыми активами в компании являются следующие требования к имущественным комплексам:

а) рациональная сбалансированная структура;

б) высокая рентабельность (доходность) при использовании;

в) невысокие издержки на содержание;

г) достаточная устойчивость против производственных и иных рисков;

д) гибкость и адаптируемость в использовании (в отношении изменения ассортимента продукции).

Управления имуществом реализуется через операционную (содержание, восстановление, развитие) и управленческую (учет, контроль, планирование, мотивация, финансирование) деятельность предприятия, а системный подход позволяет поднять управление капиталом на новый качественный уровень, соответствующий мировым стандартам.

Используйте все резервы управления капиталом – как основное условие развития вашего бизнеса.

Тема 6 Теоретические подходы к управлению объектами коммерческой недвижимости

В настоящее время управление недвижимостью только формируется в Российской Федерации как самостоятельное направление деятельности. Практически отсутствуют системы подготовки и квалифицированные специалисты по управлению недвижимостью, ощущается острая нехватка структурированных знаний по тематике деятельности, нет единых стандартов и методик профессиональной деятельности.

Управление — сознательная целенаправленная систематическая деятельность по организации эффективного функционирования объекта управления в условиях изменяющейся внешней среды.

Понятие «управление недвижимостью» не является достаточно устоявшимся, существует ряд определений, отличающихся по тому содержанию, которое вкладывается различными авторами в этот термин.

Заслуживающим внимания представляется определение управления недвижимостью, предложенное в проекте Закона РФ «О деятельности по управлению недвижимостью в РФ»: предпринимательская деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законодательством Российской Федерации правомочий собственника недвижимого имущества.

Управление недвижимостью — организация наиболее эффективного использования недвижимости в интересах его собственников, в том числе разработка программы управления объектом недвижимости, организация технической эксплуатации недвижимости, обеспечение объекта коммунальными услугами, маркетинг недвижимости, организация обслуживания пользователей недвижимости, обеспечение взаимоотношений с органами власти и коммунальными службами, управление проектами развития недвижимости.

Управление — это систематическое совершение юридических и фактических действий в отношении управляемого объекта. Объектом управления могут быть объекты недвижимости любой формы собственности. Цель коммерческого управления объектом недвижимости, извлечение прибыли. Воздействие на объект недвижимости осуществляется как путем юридических и фактических действий, так и сделок с объектами недвижимости.

Управление объектами недвижимости — осуществление комплекса мероприятий по поддержанию объекта недвижимости в работоспособном состоянии (включая организацию содержания, технического обслуживания и обеспечения объекта необходимыми ресурсами) и наиболее эффективному использованию его в интересах собственника.

Согласно действующему законодательству к объектам недвижимости относятся большая группа различных по своему экономическому содержанию объектов. Для совершения различных операций и процедур, связанных с недвижимостью, необходимо четко выделять группу анализируемых объектов. При этом недвижимость, как правило, объединяется в группы с учетом различных классификационных характеристик. С точки зрения возможности приносить доход выделяют группу коммерческой недвижимости, но в экономической литературе нет четкого определения, какого типа доходы (прямые или косвенные) приносит коммерческая недвижимость. Это приводит к тому, что в группу коммерческой недвижимости можно отнести разнородные объекты — магазины, административные здания, производственные здания как предназначенные непосредственно для производственной деятельности, так и для обслуживания производства, а также жилье и земельные участки.

Под коммерческой недвижимостью следует понимать здания и сооружения с относящимися к ним земельными участками, для которых существует возможность ограниченная физической осуществимостью, законодательной разрешенностью и экономической целесообразностью, коммерческого использования посредством организации бизнеса, позволяющего приносить доход в виде арендных поступлений или последующей перепродажи.

Исходным пунктом для организации деятельности по управлению объектом недвижимости являются, как видно из приведенного определения, интересы собственника.

Эти интересы собственника, могут существенно различаться, но могут быть сведены к следующему:

1) получение в течение заданного периода максимально высоких доходов от эксплуатации объекта с последующей перепродажей объекта по максимально высокой цене (функциональная инвестиция);

2)получение максимального дохода от перепродажи объекта (спекулятивная инвестиция);

3) увеличение стоимости объекта (защита средств от инфляции);

4)использование недвижимости для размещения собственного бизнеса или личного использования с минимизацией издержек по содержанию и эксплуатации объекта;

5) использование недвижимости для повышения престижа собственника. Существует непонимание владельцами (собственниками) объектов недвижимости важности профессионального подхода к управлению недвижимостью, связанное как с новизной соответствующей проблематики, так и с недоверием к деятельности управляющих компаний.

Основные профессиональные принципы, связанные с управлением имущественным комплексом, включают:

2. разделение собственности и управления;

5. наиболее эффективное использование;

6. профессиональную компетентность;

9. конфиденциальность; 1

0.профессиональное поведение. Рассмотрим их более подробно.

Системность — принцип управления имущественным комплексом, заключающийся в подходе к объекту управления как целостной взаимосвязанной системе отношений и свойств. Применение принципа системности при управлении имущественным комплексом предполагает систематическое принятие решений и их выполнение во всех функциональных областях управления с учетом стадий жизненного цикла объекта недвижимости.

Разделение собственности и управления — принцип управления имущественным комплексом, в соответствии с которым в процессе управления происходит разграничение функций собственника и управляющего. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством управления. Функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются управляющим компаниям, специализирующимся на оказание услуги по управлению недвижимостью. Управляющие компании, как правило, не имеют прав собственности на управляемые ими объекты недвижимости.

Целенаправленность — принцип управления имущественным комплексом, в соответствии с которым применительно к каждому объекту управления учредителем управления должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует и достижению которой служит объект. Цели учредителя должны иметь соответствующее количественное выражение, позволяющее оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению.

Пообъектность — принцип управления имущественным комплексом, заключающийся в создании такой системы управления, которая бы позволяла принятие управленческих решений, учет доходов и расходов в разрезе каждого от- дельного объекта недвижимости.

С другой стороны, система управления имущественным комплексом (предприятием) является составной частью управления деятельностью организацией и предполагает как учет особенностей объектов недвижимости в качестве объекта управления, так и взаимосвязь управления недвижимостью с управлением основной производственной деятельностью предприятия. Управление недвижимостью в системе управления предприятием должно обеспечивать соответствие недвижимости, используемой предприятием (по качеству, количеству, местоположению и издержкам), целям предприятия и ее наиболее эффективное использование.

Наиболее эффективное использование — в соответствии с данным принципом управление имущественным комплексом должно обеспечивать такое разумное и возможное использование объекта недвижимости, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей учредителя управления. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание цели учредителя управления, существующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта управления, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объекта.

Профессиональная компетентность — принцип управления имущественным комплексом, заключающийся в том, что управляющий объектом должен владеть необходимым объемом знаний и навыков, позволяющим ему обеспечивать квалифицированное, качественное, отвечающее современным требованиям оказание профессиональных услуг. Для обеспечения квалифицированного управления надлежит привлекать подготовленных, профессионально компетентных специалистов и осуществлять контроль за качеством их работы.

Документирование — принцип управления имущественным комплексом, в соответствии с которым деятельность по управлению должна сопровождаться обязательным документированием, т.е. отражением полученной информации на соответствующих электронных и (или) бумажных носителях (документации) К документации по управлению относятся:

— описания (инвентаризационные ведомости, поэтажные планы, фотографии, технические паспорта) объекта управления;

— материалы экспертиз (технической, рыночной, местоположения, юридической, экономической) объекта;

— концепция управления объектом с обоснованием варианта наилучшего и наиболее эффективного его использования;

— программа управления объектом;

— бюджеты доходов и расходов от управления объектом;

— планы-графики работ по управлению;

— описания использованных собственника (управляющей компании) процедур и их результатов;

— документы, описывающие взаимоотношения собственника (управляющей компании) с потребителями объекта управления, поставщиками товаров, работ, услуг, государственными надзорными органами;

— отчетность по управлению недвижимостью;

Документация по управлению может быть создана управляющей компанией, либо получена от учредителя управления или поставщиков. Состав, количество и содержание документов, входящих в документацию по управлению, определяются, исходя из:

— требований, предъявляемых учредителем управления;

— характера и сложности объекта управления;

— необходимого уровня руководства и контроля за работой персонала отдела управления собственника, управляющей компании и подрядных организаций при выполнении отдельных процедур.

Добросовестность — принцип управления имущественным комплексом, заключающийся в обязательности выполнения собственником работ, оказания управляющей компанией услуг по управлению недвижимостью с должной тщательностью, внимательностью, оперативностью и надлежащим использованием своих способностей.

Конфиденциальность — принцип управления имущественным комплексом, заключающийся в том, что управляющая компания не вправе использовать конфиденциальную информацию о делах учредителя управления, либо пользователей объекта управления, ставшую ей известной при выполнении профессиональных задач способом, нарушающим законные интересы учредителя управления, либо пользователей объекта управления.

Профессиональное поведение — принцип управления имущественным комплексом, заключающийся в соблюдении приоритета общественных интересов и в том, что управляющая компания должна поддерживать высокую репутацию профессии и воздерживаться от совершения поступков, несовместимых с управлением недвижимостью и способных подорвать уважение и доверие к профессии управляющего недвижимостью, нанести ущерб ее общественному имиджу.

Способ управления имущественным комплексом — совокупность мероприятий, способствующих достижению целей управления объектами недвижимости, указанных выше, на условиях эффективности, безопасности и устойчивости.

Эффективность означает обеспечение наилучшего использования объекта при минимизации затрат на управление имущественным комплексом.

Безопасность означает обеспечение защиты учредителя управления от рис- ков утраты и отчуждения его имущества.

Устойчивость означает обеспечение стабильного потока доходов от управления имущественным комплексом и/или гарантированное получение иной выгоды от этой деятельности Выгодоприобретателем.

Способ управления имущественным комплексом выбирается учредителем управления. В случае предоставления учредителем управления права выбора способа управления недвижимостью управляющей компании, последняя выбирает способ, который в данном конкретном случае наиболее полно отвечает условиям эффективности, безопасности и устойчивости.

Применительно к объектам коммерческой недвижимости возможны следующие способы управления недвижимостью:

Сдача объекта управления в аренду — подразумевает передачу всего или части объекта в аренду третьим лицам (арендаторам). В этом случае финансирование работ по эксплуатации, ремонту, реконструкции и реставрации объекта осуществляется за счет части доходов от арендной платы.

Управляющая компания может, по согласованию с учредителем управления, осуществлять зачет стоимости работ по эксплуатации, ремонту, реконструкции и реставрации объекта управления, осуществляемых арендаторами, в счет арендной платы.

Продажа имущества по поручению учредителя управления. Организация управляющей компанией продажи объекта управления по максимально возможной цене, которая определяется, как правило, в ходе проведения открытых торгов на право покупки объекта. Стартовой ценой открытых торгов является рыночная стоимость объекта управления, рассчитанная в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Управляющая компания обеспечивает подготовку иной необходимой для проведения торгов документации, а также предоставляет помещение, оборудование и персонал для проведения торгов.

Средства, полученные по результатам торгов, перечисляются на специально открытый для целей управления объектом расчетный счет. С данного счета осуществляется компенсация управляющей компании всех расходов, понесенных ею в связи с организацией и проведением торгов, а также выплачивается вознаграждение управляющей компании в согласованном с учредителем управления размере.

Право управляющей компании на продажу объекта управления может быть оформлено в виде опциона.

Развитие объекта управления. Развитие объекта недвижимости может осуществляться в целях повышения его коммерческой привлекательности, повышения рыночной стоимости (в рамках предпродажной подготовки) в соответствии с выбранным вариантам наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Развитие объекта включает в себя следующие мероприятия:

— высвобождение объекта: поиск площадей для перемещения видов текущего использования (инвесторов, заинтересованных в приобретении бизнеса) либо ликвидация последних, организация перемещения (переезда);

— осуществление в установленном порядке ремонтно-строительных работ.

Консервация объекта управления — подразумевает обеспечение управляющей компанией прекращения использования объекта управления, остановку работ по его эксплуатации и развитию и перевод объекта в запас в соответствии с законодательством Российской Федерации о создании запасов.

Передача объекта управления в залог — происходит путем привлечения заемных средств для финансирования работ по перепрофилированию, ремонту, реконструкции и реставрации объекта управления под обеспечение объекта управления. Передача объекта управления в залог осуществляется в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации. Не допускается передача в залог объектов управления, находящихся в государственной собственности.

Таким образом, можно заключить, что рынок объектов коммерческой недвижимости является активно развивающимся в России. Хотя и предпринимаются попытки привести управление объектами недвижимости к единым стандартам, но на данный момент единых принципов в этой области не сформулировано. Ситуация на многих объектах коммерческой недвижимости оставляет желать лучшего, часто управление осуществляется без какой-либо системы или механизма. Что негативно сказывается на эффективности функционирования.

УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ

В условиях рынка стратегический подход к управлению собственностью приобретает исключительно важное значение. Стратегический подход охватывает не только такие сферы деятельности предприятия, как финансы, инвестиции, технологии, менеджмент, но и деятельность по управлению имуществом.

Рисунок 2.6 — Объекты управления государственным портфелям акций

Управление имуществом — это комплексная система мероприятий (решений, действий, проектов и т.д.) по воспроизводству, обновлению, совершенствованию и организации наиболее рационального использования имущества предприятия.

Таким образом, управление имуществом включает в себя как операционную деятельность по содержанию, восстановлению и развитию имущественных комплексов, так и управленческую деятельность по учету, контролю, планированию, мотивации и функционированию этой операционной деятельности.

Теория управления имуществом находится в стадии формирования. Большое влияние на ее развитие оказала теория и практика оценок стоимости имущества. Понятно, что оценка имущества и управление имуществом тесно взаимосвязаны. Цель оценки — получить значение конкретного вида стоимости оцениваемого имущества. Но оценка не является самоцелью, она нужна для того, чтобы принять то или иное управленческое решение в отношении имущества. Таким образом, управление имуществом невозможно без результатов оценки этого имущества. Однако неверно думать, что для управления имуществом нужна только оценка его стоимости. Стоимость, конечно, — важный показатель имущества, но не единственный. Для принятия управленческих решений в отношении имущества нужно привлечь многие другие его характеристики: назначение, качественные свойства, производственная мощность (производительность), эксплуатационные издержки, износ и др.

С развитием рыночных отношений расширился набор методов управления имуществом. Наряду с традиционными методами по восстановлению и обновлению имущества, все большее значение на практике приобретают такие методы, как аренда, финансовый лизинг, страхование, передача в доверительное управление и др.

Задачи управления государственной собственностью, стоящие на современном этапе в РФ:

  • — классификация объектов государственной собственности, позволяющая усовершенствовать систему их учета и контроля за состоянием объектов и их использованием;
  • — инвентаризация объектов государственной собственности, оформление прав на них с целью упорядочения статистического и оперативного учета, использование объектов по назначению;

Рисунок 2.7 — Виды сделок с объектами недвижимости

  • — обеспечение контроля за сохранностью государственного имущества, используемого государственными организациями, сдаваемого в аренду, передаваемого в залог и в доверительное управление;
  • — рациональная структура и состав объектов государственной собственности с точки зрения возможной приватизации, продажи, выкупа, передачи в муниципальную форму собственности. Создание новых объектов;
  • — обеспечение эффективного использования прав государства как участника общей (совместной и долевой) собственности;
  • — повышение экономической и социальной эффективности, доходности объектов государственной собственности за счет применения прогрессивных форм, методов, средств управления.

Научно-обоснованная целевая ориентация процессов управления государственной собственностью служит определенной предпосылкой их рациональной организации и результативности.

X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2018

ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ ПОДХОД К УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Имущество — совокупность вещей, которые находятся в собственности физического лица, юридического лица или публично-правового образования в том числе деньги и ценные бумаги . Умышленные уничтожение или повреждение имущества влечет наказание в соответствии со ст. 167 УК РФ «Умышленные уничтожение или повреждение имущества».

Государственная собственность – это имущество, принадлежащее государству полностью на основе долевой или общей собственности.

В Российской Федерации государственная собственность подразделяется на собственность федеральную и субъектов федерации. Согласно ст. 130 Конституции муниципальная собственность является самостоятельной формой.

К федеральной собственности относятся:

Предметы национального богатства страны;

Предметы, необходимые для обеспечения функционирования федеральных органов власти и управления и решения общероссийских задач;

Предметы оборонного производства;

Предметы отраслей, обеспечивающих жизнедеятельность народного хозяйства России;

Федеральные автомобильные дороги и обслуживающие их организации.

Цель данной работы изучить основные понятия, относящиеся к государственному имуществу, виды собственности и способы оперирования над ней.

Задачи данной работы:

1. Дать понятия и классификацию имущества, принадлежащего государству.

2. Изучить влияние государства на рынок недвижимости.

3. Изучить способы регулирования рынка недвижимости.

Понятие и классификация имущества

Государственный сектор включает в себя объекты, которые составляют основу богатства страны и служит для раз­вития народного хозяйства.

Министерство экономического развития и торговли Рос­сии разрабатывает систему показателей функционирования госсектора.

Правительство утверждает годовой план поступления в федеральный бюджет доходов от использования казенного имущества. Минимущество России осуществляет централизованное управление деятельно­стью федеральных органов исполнительной власти по выполне­нию плана. Основными источниками доходов являются средства от аренды государственного имущества, исполь­зования собственности, находящейся за рубежом, дивиденды по акциям в федеральной собственности.

Для возможности управления государственная собственность разграничена на федеральную и муниципальную.

Объекты государственной собственности относятся к тому или иному уровню независимо на чьем они балансе.

Рисунок 1 – Критерии отнесения к федеральной собственности

В Конституции прописан основной список объектов федеральной собственности. Управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации.

Разграничение государственной собственности, владение, пользование и распоряжение природными ресурсами находятся в ведении Российской Федерации. Государственное имущество, закрепляется за государственными уч­реждениями. Неза­крепленное государственное имущество, например, средства бюджетов, составляет казну.

Рисунок 2 – Способы распоряжения предпринимателей федеральной собственностью

Задачей управления имуществом является удовлетворение общественных потребностей, выполнение различных обязательств и повышение доходов. Управление основывается на законодательстве и включает пользование, сдачу в аренду, передачу в залог, отчужде­ние, и другие операции. В обычных условиях наблюдается процесс перехода собственности из одной формы в другую: частная собственность стано­вится государственной, государственная становится частной, то есть приватизируется. Приватизация — форма преобразования собственности, представляющая собой процесс передачи-продажи (полной или частичной) государственной (муниципальной) собственности в частные руки. Исходя из возможности приватизации имущество подразделяется на несколько видов

Рисунок 3 – Виды государственного имущества исходя из возможности приватизации

Решение о переходе собственности из-под государственной опеки в частные руки может быть принято в отношении любого предприятия, кроме предприятий, приватизация которых запрещена. Продажу федерального имущества осуществляют специали­зированное учреждение и назначенные им представители. В настоящее время функции таких учреж­дения выполняет Российский фонд федерального имущества.

Национализация проводится на основе соответствующего закона и при наличии у государства средств для выкупа частной собственности.

При управлении государственным имуществом применяются режим хозяйственного ведения и оперативного управления; до­верительное управление; соглашения о разделе продукции.

Государственное регулирования рынка недвижимости

В Российской Федерации управление рынка недвижимости исполняется на всех ветвях государственной власти.

На рынке недвижимости государство реализовывает различные функции, важнейшие из них:

– идеологической и законодательной инициативы;

– инвестиции в производство, строительство, социально-культурную среду;

– профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями, и др.;

– эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

– регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

– верховного арбитра в спорах на рынке недвижимости;

– контролера устойчивости и безопасности рынка.

Административные способы заключаются в использовании государственной власти и осуществляются с помощью следующих приемов.

Рисунок 4 – Составляющие и способы государственного регулирования рынка недвижимости.

Содержание административных методов управления рынка недвижимости можно увидеть на рисунке 5.

Рисунок 5 – Содержание административных методов регулирования рынка недвижимости.

Административное управление основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

Экономические способы регулирования рынка недвижимости обеспечивают воздействие государства путем направленного действия государственных органов на совокупность экономических отношений, выраженных в законах и закономерностях развития экономики.

Рисунок 6 – Состав основных экономических методов регулирования рынка недвижимости.

Органы государственного регулирования рынка недвижимости применяет различные способы институционального и функционального регулирования, которые отличаются по своей специфике.

Способы институционального регулирования направлены, на управление отдельных конкретных институтов, прежде всего института собственности. Способы функционального регулирования определяют правила совершения отдельных операций на рынке.

Исходя из задач данной работы можно сказать, что государственное иму­щество разграничено на федеральное и муниципальное. Способы государственного регулирования рынка подразделяются на административные и экономические. Орган по управлению государственным имуществом субъектов, называется «Фонд государственного имущества» Российской Федерации. Органы по управлению государственным имуществом осуществляют свою деятельность по управлению и распоряжению государственным имуществом в соответствии с положением об органе по управлению государственным имуществом, который наделен полномочиями. Рынок недвижимости регулируется на всех ветвях государственной власти — законодательном, исполнительном и судебном.

Список использованной литературы

Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993)

Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ (ред. от 31.12.2017)

Бандарченко К.Н., Мотузкова П.А. Проблемы правового регулирования распоряжения имуществом, закрепленным за государственными и муниципальными унитарными предприятиями // Вестник Российского государственного университета им. И. Канта. Калининград: Изд-во РГУ им. И. Канта, 2016, № 9. С. 59-67.

Болотин, С.А. Экономика и управление недвижимостью: Учебник[Текст] / С.А. Болотин, О.О. Егорычев; Под общ. ред. П.Г. Грабовой. — М.: Проспект, 2016. — 848 c.

Подход к управлению имуществом

Управление имуществом — право распоряжения имуществом, переданное собственником другому лицу. См. также: Трастовые операции Финансовый словарь Финам … Финансовый словарь

Управление Имуществом — право распоряжения имуществом, переданное собственником другому лицу. Словарь бизнес терминов. Академик.ру. 2001 … Словарь бизнес-терминов

УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ — 1) установление собственником имущества правил, условий его использования, сдачи в аренду, продажи. Относится прежде всего к государственному имуществу; 2) право распоряжения имуществом, переданное собственником другому лицу. Райзберг Б.А.,… … Экономический словарь

управление имуществом — 1. Установление собственником имущества правил, условий его использования, сдачи в аренду, продажи; относится, прежде всего, к государственному имуществу. 2. Право распоряжения имуществом, переданное собственником другому лицу.… … Справочник технического переводчика

УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ — 1) установление собственником имущества правил, условий его использования, продажи, сдачи в аренду. Термин относится, прежде всего, к государственному имуществу; 2) право распоряжения имуществом, переданным собственником другому лицу … Энциклопедический словарь экономики и права

УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ — 1. установление собственником имущества правил, условий его использования, сдачи в аренду, продажи; относится, прежде всего, к государственному имуществу: 2. право распоряжения имуществом, переданное собственником другому лицу … Большой бухгалтерский словарь

управление имуществом — 1) установление собственником имущества правил, условий его использования, сдачи в аренду, продажи. Относится прежде всего к государственному имуществу; 2) право распоряжения имуществом, переданное собственником другому лицу … Словарь экономических терминов

управление имуществом доверительное недобросовестное — Управление имуществом, которое признается недобросовестным, если имеет место хотя бы одно из следующих условий: 1) оно учреждено либо осуществляется с нарушением требований законодательства; 2) оно осуществляется с нарушением договора об этом… … Справочник технического переводчика

УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ, ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ НЕДОБРОСОВЕСТНОЕ — управление имуществом, которое признается недобросовестным, если имеет место хотя бы одно из следующих условий: I) оно учреждено либо осуществляется с нарушением требований законодательства; 2) оно осуществляется с нарушением договора об этом… … Большой бухгалтерский словарь

управление имуществом доверительное — Передача имущества одной стороной (учредителем управления) другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок по договору в управление, при котором другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах… … Справочник технического переводчика

Виды управления недвижимостью

Стратегическое управление — достижение определенных целей следующими методами:

  • — анализ изменения состояния рынка недвижимости;
  • — анализ возможностей, положительные и отрицательные моменты и факторы на рынке недвижимости и их влияние на формирование портфеля недвижимости;
  • — анализ содержания РН;
  • — анализ спроса и предложения и прогноз их изменения на РН;
  • — определение стратегий для различных составляющих РН;
  • — расчет и обоснование стратегий;
  • — анализ вариантов финансирования портфеля недвижимости.

В оперативное управление входит:

  • — планирование поэтапного осуществления выбранной стратегии;
  • — разработка мероприятий по достижению эффективности инвестиционных вложений;
  • — административное управление;
  • — техническое управление;
  • — коммерческое управление;
  • — обеспечение безопасности жизнедеятельности.

Управление недвижимым имуществом

В мировой практике сервейинг — это профессиональный подход к управлению недвижимым имуществом, позволяющий существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью.

Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по развитию недвижимости, ее функционированию (использованию), а также проведение всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта. Сервейеры выполняют функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции и экспертизе, продаже и аренде коммерческой недвижимости. Таким образом, деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.

В рамках сервейинга как системы профессионального управления недвижимостью происходит разграничение функций собственника и управляющего. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и функции контроля качества управления, функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются специализированным управляющим сервейинговым компаниям.

Основными задачами таких компаний выступают: разработка стратегии и программы управления объектом недвижимости, контроль за его содержанием, выбор подрядных эксплуатирующих организаций и заключение с ними договоров на содержание, обслуживание и предоставление коммунальных услуг, коммерческое использование объекта недвижимости (привлечение арендаторов, контроль выполнения условий заключенных договоров, текущее обслуживание клиентов), организация процессов развития недвижимости.

Часто управляющая компания занимается не одним, а сразу несколькими объектами, имеющими равное функциональное назначение и находящимися на разных стадиях своего жизненного цикла. В этом случае управляющая компания формирует оптимальный портфель управляемой недвижимости, в котором каждому объекту отводится определенная роль. В своей деятельности сервейинговые компании независимы, что делает необходимым участие в их деятельности общественных организаций.

Сервейинг обеспечивает управление недвижимостью на всех этапах ее жизненного цикла. Жизненный цикл — это изменения, которым подвержены как объекты недвижимости, так и целые районы и города, происходящие в определенной последовательности. Он включает фазы развития (роста), равновесия (стабильности, зрелости) и упадка (спада), а также при определенных условиях 4-ю фазу — возрождение. Применительно к оценке недвижимости важное значение имеет вывод о том, в какой из фаз жизненного цикла находятся оцениваемый и окружающий его объекты, а также в целом населенный пункт или район, являющийся «средой обитания» объекта. К примеру, если жилой район находится в фазе развития, то очевидно повышение ставок арендной платы и цен на недвижимость. Вхождение градообразующих предприятий в фазу упадка может означать для промышленного города общее снижение стоимостей недвижимости. Более детально в структуре жизненного цикла недвижимости как объекта собственности выделяются следующие этапы:

  • — приобретение объекта недвижимости;
  • — эксплуатация объекта недвижимости (эксплуатация собственником или передача в доверительное управление);
  • — продажа объекта недвижимости.

Жизненный цикл недвижимости как объекта первичного рынка недвижимости (здания) состоит из этапов:

  • — строительства здания;
  • — эксплуатации до момента полной окупаемости (предпринимательская фаза проекта), ремонта, модернизации;
  • — разрушения здания (или завершения его целевого использования).

Особенность этих двух циклов заключается в том, что они интегрированы и могут включаться друг в друга.

Так, во время строительства и (или) эксплуатации здание может неоднократно сменить своего владельца (собственника, арендатора и т. п.). Аналогично во время эксплуатации может быть принято решение о строительстве объекта недвижимости или завершении его. На рисунке представлены четыре цикла рыночной жизни недвижимости.

Рис. — Основные циклы развития рынка недвижимости:

Длительность и сложность этих циклов зависит от многих внешних и внутренних факторов. Так, различные сегменты рынка ведут себя по-разному в одно и то же время. Например, строительство в одной части города может быстро расти в цене, тогда как в то же время в другой его части наблюдается застой. Тем не менее адекватное определение соответствующего цикла жизни того или иного объекта недвижимости предоставляет сервейеру дополнительные инвестиционные возможности.

Цикл спада наблюдается тогда, когда рынок перенасыщен и число незанятых готовых объектов начинает увеличиваться. Признаки этого этапа начинают формироваться на рынке недвижимости России. Содержание незаселенных строений отрицательно сказывается на финансовом состоянии фирмы. Этот рынок — рынок покупателя.

Владельцу недвижимости требуется приложить немалые усилия в области маркетинга и поиска финансовой поддержки. На рынке появляется очень небольшое число новых объектов. Кредиторы практически приостанавливают свои операции до нового подъема строительного рынка, цены на недвижимость снижаются.

Из-за отсутствия нового строительства, являющегося результатом цикла спада, начинает набирать силу спрос и предложение на рынке недвижимости. Рынок переходит в новый цикл, цикл поглощения созданного. После того как инвестиционные излишки будут поглощены, рентные ставки начнут расти. В соответствии с возрастанием спроса и уменьшением предложения начинают проводиться пред инвестиционные исследования по созданию новых объектов недвижимости. В значительной мере определяющим эффективность функционирования первичного рынка является именно этот первый период.

Этот этап особенно сложен, он состоит из многочисленных составляющих, а именно: анализ условий для воплощения первоначального замысла, разработка концепции проекта, оценка его жизнеспособности, выбор и согласование места размещения объекта, экологическое обоснование, экспертизы, разработка ТЭО, получение разрешения на строительство, создание временной строительной инфраструктуры, создание или обновление объекта, ввод его в эксплуатацию.

Повышенный спрос на рынке объектов недвижимости порождает цикл нового строительства, а он, в свою очередь, ограничивается сокращением предложения свободных земельных участков. Рентные ставки увеличиваются вместе с ценой на недвижимость. В этот период повышается уровень инфляции и стоимость строительства возрастает, что увеличивает продажную цену объекта недвижимости.

Следующий цикл — это цикл насыщения рынка, когда рост продаж недвижимости происходит медленными темпами и в конце концов сокращается. Этот второй период включает освоение мощностей и эксплуатацию при стабильных параметрах его проектных мощностей. Возникает излишек мощностей строительных предприятий и объемов готовых объектов недвижимости. Уровень занятости начинает уменьшаться, а строительная деятельность постепенно сокращается. Наилучшее время для увеличения объектов собственности — это стадия цикла поглощения или периода нового строительства. Анализ характера кривой цикла жизни недвижимости, отражающей изменение во времени стоимостных характеристик строительства и эксплуатации объекта первичного рынка недвижимости, показывает, что на первом этапе жизненного цикла кривая падает и соответствует затратам инвестора на создание объекта недвижимости. Точка минимума соответствует общему объему инвестиций и по времени совпадает со временем ввода объекта в эксплуатацию. Поскольку важнейшим принципом воспроизводства объекта первичного рынка недвижимости в динамике является целостность цикла и его развитие во времени, все виды затрат и результатов откладываются по оси времени (t). Пересечение растущей кривой жизненного цикла с осью времени определяет период освоения мощности (срок окупаемости), а уже далее — начало получения прибыли (достижение запланированного уровня себестоимости, возврат вложенных инвестиций в период освоения), с началом падения кривой начинается моральный и физический износ объекта. Особенно важным являются фазы, характеризующие время создания (обновления) объекта и время его жизни в период эксплуатации.

Определяя соотношение различных фаз, можно получить сравнительную эффективность периодов жизненного цикла первичного рынка недвижимости, осуществить анализ затрат и результатов деятельности подрядчика и заказчика. На третьем этапе жизненного цикла первичного объекта наступает период необходимости вложения новых инвестиций. Теоретически, третий период может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообразности эксплуатации объекта являются дополнительные затраты на устранение физического и морального износа.

Управление государственным имуществом

Низкая эффективность управления государственным имуществом, в первую очередь, обусловлена отсутствием практики, как стратегического, так и оперативного планирования на уровне предприятий. В результате государство как собственник (совладелец) предприятия не в состоянии решать задачи управления, так как не обладает необходимой информацией для принятия управленческих решений.

Обязательным условием для эффективного управления является наличие целей. Целями для управления предприятием, как экономическим объектом, являются финансово-экономические показатели, которые могут быть определены в результате прогнозирования будущей деятельности предприятия. Целевые показатели могут быть определены, только в том случае, если предприятие имеет разработанный бизнес-план, из которого следует: как, в какие сроки, и почему определенные финансово-экономические показатели могут быть достигнуты.

Безусловно, создание системы тотального планирования, наподобие ГОСПЛАНА СССР — это утопия. Однако, требование к обязательному планированию на предприятиях, полностью или частично принадлежащих государству, совершенно обосновано. Кстати, владелец любого предприятия в состоянии оценивать насколько эффективно используется его собственность, только сравнивая планируемые показатели с достигнутыми. К сожалению, за последние 10 лет государством не было сделано никаких практических шагов к тому, чтобы создать более ли менее работоспособную систему планирования в реальном секторе экономики. Причины назывались разные. В начале реформ многие говорили: «Мы теперь в рыночной экономике и в условиях неопределенности, а это значит — забудьте о планах». Позднее, многие открыли для себя, что, оказывается, все ведущие западные корпорации обязательно имеют и стратегические и оперативные планы развития. Но все-таки, настойчиво навязывалось мнение, что заставить планировать наши предприятия невозможно (недостаточная квалификация кадров, отсутствие опыта и т.п.). Но никто не говорил о главном, а возможно ли вообще какое-либо управление, если отсутствует необходимая информация на основе которой можно управлять! Чудес не бывает! Можно создать какое угодно количество органов, занятых управлением государственным имуществом, но управлять без четких целей и качественной информации невозможно. Нет планов — не будет конструктивных и последовательных действий, направленных на достижение определенных целей.

Неспособность руководства предприятия представить бизнес-план является первым и наиболее существенным признаком профессиональной несостоятельности высшего руководства предприятия и не может быть оправдана ничем, кроме нежелания руководства раскрывать финансовую информацию. Российские руководители предприятий зачастую не представляют себе, что главными задачами высшего руководства является обеспечение планирования, а также контроль за исполнением разработанных планов.

Уже давно пришло время, чтобы государство, как собственник, недвусмысленно напомнило им об этом. Наш более, чем 10-летний опыт консультирования и обучения специалистов в области бизнес-планирования показывает, что никаких серьезных технических или методических проблем для постановки на предприятиях процессов бизнес-планирования, в кратчайшие сроки и с минимальными затратами, не существует. Исторически сложившийся высокий базовый уровень образования в России обеспечивает возможность быстрого и эффективного обучения специалистов предприятий методам планирования. На каждом предприятии есть специалисты, интеллектуальный и образовательный уровень которых позволяет без особых усилий освоить методы и технологии бизнес-планирования.

Необходимо также принимать во внимание, что сотни российских и иностранных консультационных фирм оказывают сегодня услуги предприятиям по бизнес-планированию. При этом следует учитывать, что мы живем в XXI веке — веке информационных технологий. За прошедшие годы реформ, в России созданы специализированные программные продукты, которые сегодня получили высокую оценку профессионалов не только в России, но и за рубежом, переведены на многие иностранные языки и рекомендованы к использованию ведущими международными финансовыми институтами и организациями.

ЗАДАЧИ И ОБЩИЕ ПРИНЦИПЫ УПРАВЛЕНИЯ
ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Задачи управления государственным имуществом включают два основных блока: стратегическое управление и оперативное управление.

Стратегическое управление
К вопросам стратегического управления относятся:

Ссылка на основную публикацию